Методическая разработка по учебной практике

КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ

Санкт-Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение

среднего профессионального образования

«Промышленно-экономический колледж»

(СПб ГБОУ СПО «ПЭК»)

Методические указания

По учебной практике

ПМ.04. Определение стоимости недвижимого имущества.

для специальности

21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Выкса, 2014

1. Общие положения

Учебная практика для специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения согласно учебному плану завершает профессиональный модуль ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества.

Целями прохождения практики являются:

• углубление первоначального профессионального опыта работы студента;

• проверка его готовности к самостоятельной трудовой деятельности;

• развитие общих и профессиональных компетенций:

Код

Наименование результата обучения

ПК 4.1.

Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичным объектам

ПК 4.2.

Производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки

ПК 4.3.

Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки

ПК 4.5.

Классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией

ПК 4.6.

Оформлять оценочную документацию в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области

ОК 1.

Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес.

ОК 2.

Анализировать социально-экономические и политические проблемы и процессы, использовать методы гуманитарно-социологических наук в различных видах профессиональной и социальной деятельности.

ОК 3.

Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество.

ОК 4.

Решать проблемы, оценивать риски и принимать решения в нестандартных ситуациях.

ОК 5.

Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

ОК 6.

Работать в коллективе и команде, обеспечивать её сплочение, эффективно общаться с коллегами, руководством, потребителями.

ОК 7.

Самостоятельно определять задачи профессионального и личностного развития, заниматься самообразованием, осознанно планировать повышение квалификации.

ОК 8.

Быть готовым к смене технологий в профессиональной деятельности.

ОК 9.

Уважительно и бережно относиться к историческому наследию и культурным традициям, толерантно воспринимать социальные и культурные традиции.

ОК 10.

Соблюдать правила техники безопасности, нести ответственность за организацию мероприятий по обеспечению безопасности труда.

В результате прохождения практики студенты должны уметь выполнять основные виды работ, входящих в круг обязанностей специалиста в сфере земельно-имущественных отношений по направлениям работы:

• Исследование состояния и тенденций развития рынка недвижимости.

• Сегментация рынка и ее критерии.

• Характеристика групп факторов, действующих на рынке недвижимости и влияющих на стоимость имущества. Выявление факторов, определяющих привлекательность объектов недвижимости.

• Составление договора с заказчиком (предусматривающего техническое задание).

• Организация и проведение обследования объекта оценки (технической экспертизы объекта оценки). Планирование оценочных работ.

• Проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

• Применение целесообразных методов оценки и проведение сравнительного анализа по результатам применения трех методов оценки.

• Составление отчета об оценке в соответствии с условиями договора и требованиями стандартов.

Практика проводится в учебных кабинетах колледжа. Для прохождения практики необходимо соответствующее оборудование учебного кабинета и рабочих мест кабинета: посадочные места по количеству обучающихся; рабочее место руководителя практики; комплект учебно-методической документации; комплект наглядных пособий, схем, презентаций; проектор; компьютеры.

По окончании практики студенты предъявляют преподавателю отчет по практике и защищают его.

Итоговая оценка выставляется в зачетную книжку студента и в ведомость.

Требования к результатам освоения учебной практики.

С целью овладения указанными видами профессиональной деятельности студент в ходе данного вида практики должен:

знать:

• механизм регулирования оценочной деятельности;

• признаки, классификацию недвижимости, а также виды стоимости применительно к оценке недвижимого имущества;

• права собственности на недвижимость;

• принципы оценки недвижимости, факторы, влияющие на ее стоимость;

• рынки недвижимого имущества, их классификация, структура, особенности рынков земли;

• подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества;

• типологию объектов оценки;

• проектно-сметное дело;

• показатели инвестиционной привлекательности объектов оценки;

• права и обязанности оценщика, саморегулируемых организаций оценщиков.

уметь:

- оформить договор с заказчиком и задание на оценку объекта оценки;

- собрать необходимую и достаточную информацию об объекте оценки и аналогичных объектах;

- производить расчеты на основе приемлемых подходов и методов оценки недвижимого имущества;

- обобщить результаты, полученные подходами, и делать вывод об итоговой величине стоимости объекта оценки;

- подготовить отчет об оценке и сдать его заказчику;

- определять стоимость воспроизводства (замещения) объекта оценки;

- руководствоваться при оценке недвижимости федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральными стандартами и стандартами оценки.

иметь практический опыт:

- оценки недвижимого имущества.

2. Распределение бюджета времени

Наименование тем практики

Продолжительность в часах

Тема 2.1 Исследование рынка недвижимости

18

Тема 3.1 Информационное обеспечение при оценке объекта недвижимости

6

Тема 3.2 Техническая экспертиза и описание оцениваемого объекта недвижимости

6

Тема 3.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

4

Тема 3.4 Определение стоимости объекта оценки

30

Тема 3.5 Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости

8

Всего

72

3. Требования к оформлению отчета

Компьютерная верстка текста выполняется в соответствии с Методическими указаниями по оформлению текстовых учебных документов для студентов всех специальностей и всех форм обучения.

4. Содержание практики

Тема 2.1 Исследование рынка недвижимости

Вид работы: Исследование состояния и тенденций развития рынка недвижимости.

Содержание учебного материала:

Специфические особенности рынка недвижимости. Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка. Цели анализа рынка недвижимости. Мониторинг рынка. Источники информации.

Трудовые действия:

• Из имеющихся источников первичной и вторичной информации выбрать сведения по заданному объекту исследований.

• На основе собранных данных провести обобщение информации, выявить тенденции в развитии рассматриваемого рынка недвижимости:

• показатели деловой активности (объем продаж и аренды); объем инвестиций в недвижимость и их структура; количество строящихся объектов; количество объектов, предлагаемых к продаже (аренде) на вторичном рынке;

• стоимостные показатели (уровень и динамика цен на первичном и вторичном рынках; уровень и динамика строительных издержек; уровень и динамика арендной платы);

• индикаторы тенденций рынка.

• Представить полученные данные в текстовой, табличной и графической форме.

Вид работы: Сегментация рынка и ее критерии.

Содержание учебного материала:

Структурирование рынка недвижимости. Рынки типов недвижимости.

Трудовые действия:

• Составить укрупненную схему классификации объектов недвижимости.

• Классифицировать жилые объекты недвижимости по различным основаниям: предпочтения целевых групп, градостроительные ориентиры, материал наружных стен, продолжительность и характер использования.

• Оценить выбранные целевые сегменты рынка.

• Подготовить отчет о маркетинговом исследовании рынка недвижимости.

Вид работы: Характеристика групп факторов, действующих на рынке недвижимости и влияющих на стоимость имущества. Выявление факторов, определяющих привлекательность объектов недвижимости.

Содержание учебного материала:

Развитие отечественного рынка недвижимости. Государственная политика в развитии недвижимости.

Трудовые действия:

• Охарактеризовать объективные факторы, влияющие на цену объектов недвижимости (макроэкономические и микроэкономические).

• Привести характеристику факторов, связанных с феноменом массового сознания и факторов психологического характера.

• Оценить физические факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

• Охарактеризовать факторы, влияющие на цену и скорость продажи оцениваемого объекта недвижимости.

Тема 3.1 Информационное обеспечение при оценке объекта недвижимости

Вид работы: Составление договора с заказчиком (предусматривающего техническое задание).

Содержание учебного материала:

Классификация объектов оценки. Источники информации. Идентификация объекта оценки. Субъекты оценочной деятельности. Требования к оценщику в соответствии с законодательными и нормативно-правовыми актами.

Договор об оценке между оценщиком и заказчиком. Обязательные требования к договору в соответствии с положениями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ». Требования «Федеральных стандартов оценки», обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, к составу договора.

Трудовые действия:

• Провести идентификацию объекта оценки (по почтовому адресу, коду участка, свидетельству).

• Привести состав оцениваемых прав, статус объекта оценки.

• Определить цель и базу оценки, их соответствие требованиям стандартов оценки.

• Установить вид оценочной стоимости, величина которой подлежит определению в ходе оценки.

• Зафиксировать дату оценки.

• Результаты выполнения задания оформить в отчетной работе учебной практики.

Тема 3.2 Техническая экспертиза и описание оцениваемого объекта недвижимости

Вид работы: Организация и проведение обследования объекта оценки (технической экспертизы объекта оценки). Планирование оценочных работ.

Содержание учебного материала:

Статус объекта оценки. Описание объекта оценки. Физический состав объекта оценки. Классификация объекта оценки, его функционального назначения, конструктивного решения. Выявление даты постройки объекта, начала эксплуатации, уточнение первоначальной стоимости объекта, определение количественных и качественных эксплуатационных показателей, выявление характеристик улучшений, влияющих на изменение стоимости. Выявление ограничений по возможностям использования объекта оценки.

Трудовые действия:

• Ознакомиться с имеющейся внутренней документацией по объекту (юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка, технический паспорт, данные о частичном выбытии, демонтаже).

• Провести первичный осмотр объекта визуальным методом.

• Провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей.

• Зафиксировать все виды повреждений и дефектов.

• Указать функциональное назначение, тип конструктивного решения объекта оценки.

• Определить техническое состояние и физический износ объекта и его частей.

• Выявить ограничения по возможностям использования объекта оценки.

• Проверить полноту и достоверность собранной информации по ее актуальности, сопоставимости данных, избыточности сведений.

• Составить план работы.

• Составить график работ по оценке.

• Результаты выполнения задания оформить в отчетной работе учебной практики.

Тема 3.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Вид работы: Проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Содержание учебного материала:

Выполнение анализа ННЭИ путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования объекта оценки критериям юридической правомочности, физической и финансовой осуществимости.

Трудовые действия:

• Оценить осуществимость физически реальных способов использования объекта оценки.

• Рассмотреть допустимость характера предполагаемого использования объекта оценки с точки зрения действующего законодательства.

• Оценить финансовую целесообразность порядка использования объекта оценки.

• Рассмотреть возможность увеличения чистого дохода собственника от эксплуатации объекта или достижения его максимальной стоимости.

• Результаты выполнения задания оформить в отчетной работе учебной практики.

Тема 3.4 Определение стоимости объекта оценки

Вид работы: Применение целесообразных методов оценки и проведение сравнительного анализа по результатам применения трех методов оценки.

Содержание учебного материала:

Подходы и методы оценки недвижимого имущества:

Методы доходного подхода, методы сравнительного подхода, методы затратного подхода.

Определение согласованных результатов оценки

Трудовые действия:

Сравнительный подход:

• Выявить объекты недвижимости, сопоставимые с оцениваемым и проданные относительно недавно.

• Собрать и проверить информацию по объектам -аналогам.

• Провести сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом.

- Внести поправки в цены продаж сопоставимых аналогов на выявленные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов.

• Согласовать скорректированные цены объектов-аналогов.

• Вывести итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости.

Затратный подход:

• Оценить восстановительную стоимость оцениваемого здания.

• Оценить величину предпринимательской прибыли.

• Рассчитать выявленные виды износа.

• Оценить рыночную стоимость земельного участка.

• Рассчитать итоговую стоимость объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Доходный подход (метод дисконтированных денежных потоков):

• Определить продолжительность периода получения дохода.

• Провести дисконтирование потоков денежных средств.

• Определить ставку дисконтирования.

• Рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения.

• Определить сумму текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи объекта недвижимости.

• Провести согласование полученных результатов оценки, используя подходящую процедуру (выбирается студентом самостоятельно, в зависимости от полученных значений стоимости).

• Дать заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

• Результаты выполненных заданий оформить в отчетной работе учебной практики.

Тема 3.5 Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости

Вид работы: Составление отчета об оценке в соответствии с условиями договора и требованиями стандартов.

Содержание учебного материала:

План отчета по оценке:

Предпосылки оценки.

Классификация недвижимости для оценки стоимости. Базы оценки и виды стоимости. Термины и определения.

Виды и цели оценки.

Описание и анализ объекта оценки:

• анализ местоположения объекта оценки;

• описание объекта оценки;

• техническое состояние объекта оценки;

• анализ ННЭИ объекта.

Методология проведения оценки и определения стоимости.

Сертификат качества оценки.

Использованные нормативно-методические материалы и источники информации. Приложения.

Трудовые действия:

Указать в отчете об оценке:

• Дату составления и порядковый номер отчета.

• Основание для проведения оценки объекта оценки.

• Место нахождения оценщика, сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.

• Точное описание объекта оценки.

• Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования.

• Перечень использованных для оценки данных с указанием источников их получения.

• Принятые при проведении оценки допущения.

• Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина.

• Дату определения стоимости объекта оценки.

Составленный документ является отчетом по учебной практике.

Процедура защиты отчета об учебной практике состоит из краткого доклада студента о проделанной работе и ответов на вопросы по существу доклада.

Защита практики оценивается уровнем овладения профессиональными (ПК) и общими (ОК) компетенциями, качеством оформления отчета.