Государственное бюджетное профессиональное

образовательное учреждение

«Выксунский металлургический колледж»

Учебное пособие

по МДК.04. 01«Определение стоимости недвижимого имущества»

для студентов специальности СПО
21.02.05 «Земельно-имущественные отношения»

Выкса, 2014

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собствен­нику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес. Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности.

Оценка недвижимости должна осуществляться в соответствии с требованиями Федерального за­кона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 25.03.2003 г.).

Переход к рыночной экономике привел к появлению новой профессии - эксперт-оценщик. В со­ответствии с растущими потребностями в новом виде услуг разрабатываются законодательные и мето­дические основы новой области экономической науки - экономики недвижимости. Оценочные дисциплины введены в учебные планы ведущих учебных заведений страны.

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ

1.1. Оценочная деятельность

Оценка - процесс определения полезности или изменения полезности объекта в стоимостном выражении.

Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к завершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъекты и объекты оценочной деятельности

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели - оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация.

Обязательность проведения оценки

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъек­там РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юриди­ческих лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

- при национализации имущества;

- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения спо­ров о величине стоимости предмета ипотеки (залога);

- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требова­нию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

- при выкупе или ином, предусмотренном законодательством РФ, изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказ­чиком.

Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслужи­вание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражно­го суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмеще­нию (выплате) в порядке, установленном законодательством РФ.

Требования к договору и содержанию отчёта об оценочной деятельности

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии; органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание этого объекта оценки (объектов оценки), а также его (их) описание.

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическо­му лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обосно­вание их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ог­раничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качест­венные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оцен­ки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ.

Права и обязанности оценщика

Оценщик имеет право:

- применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стан­дартами оценки;

- требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения досту­па к документации в полном объеме, необходимой для осуществления этой оценки;

- получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

- запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным об­разом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

- привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объек­та оценки иных оценщиков либо других специалистов;

- отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия до­говора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Оценщик обязан:

- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов РФ и норма­тивных правовых актов субъектов РФ;

- сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц, в ходе проведения оценки объекта оценки;

- предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организа­ции (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

- предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;

- хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

- в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Оценка объекта не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собст­венником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близ­ком родстве или свойстве.

Проведение оценки не допускается, если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

- оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредито- ром, страховщиком юриди­ческого лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

1.2. Понятия стоимости и цены

Теория оценки базируется на основополагающих понятиях стоимости, цены и затрат.

Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект или это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую стоимость.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Термин «цена» также используется для обозначения «запрашиваемой цены» продавца.

Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности и, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки.

Понятие стоимости является базовым в деятельности оценщика.

Краеугольный камень - это понятие рыночной стоимости.

Существует много различных определений рыночной стоимости, но до сих пор отсутствует универсальное определение. В разных юридических инстанциях, ссудных организациях, страховых компаниях это определение имеет свои собственные параметры и допущения.

Оценщику же, главная задача которого состоит в определении рыночной стоимости, важно иметь четкие представления об этом термине. Определение рыночной стоимости заложено в «Законе об оценочной деятельности РФ». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой он будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть:

а) мотивы продавца и покупателя являются типичными;

б) обе стороны хорошо осведомлены и действуют в своих интересах;

в) объект находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;

г) цена представляет собой разумное вознаграждение за объект, и каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны не было;

д) платеж осуществляется наличными или их эквивалентом.

Различают несколько видов стоимости, которые делятся на две большие группы: стоимость использования (субъективная) и стоимость обмена (объективная).

Стоимость использования носит субъективный характер и чаще всего отражает намерения владельца, арендатора и т.п., не связанные с куплей-продажей объекта, сдачей в субаренду и другими подобными действиями. К стоимости использования могут быть отнесены следующие виды стоимости недвижимости:

• инвестиционная;

• балансовая;

• стоимость для целей налогообложения и т.п.

Стоимость обмена носит объективный характер и служит проведению операций с недвижимостью на рынке: покупке, продаже, передачи в залог, сдаче в аренду и другим функциям. К стоимости обмена относят:

- рыночную;

- ликвидационную;

- страховую;

- арендную и пр.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего ис­пользования объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость - денежная сумма, в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородности.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т.е. если:

• на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;

• период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;

• состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, т.е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;

• при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

Утилизационная (скраповая) стоимость - стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.

В зависимости от характера аналога различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Под стоимостью воспроизводства принято понимать стоимость объекта собственности, создаваемого по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемый, но по ныне действующим ценам. Стоимость замещения определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для кон­кретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестицион­ных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъек­тивной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожида­емых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования с точки зрения типичных инвесторов на данном сегмен­те рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наи­более эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Балансовая стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе пред­приятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости не­движимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (про­индексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости про­изведенных улучшений за период эксплуатации.

Остаточная стоимость определяется в текущих ценах как разность между восстановительной или ценой приобретения объекта и величиной потери вследствие физического износа, амортизации.

Восстановительная стоимость - сметная стоимость (нормативная) в текущих ценах, без учета косвенных издержек, перенесенных за период от сдачи объекта в эксплуатацию до начала доходной эксплуатации и без учета прибыли предпринимателя.

Стоимость воспроизводства определяется как стоимость нового строительства точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же материалов, конструкций и технологий. Различие с восстановительной стоимостью заключается в том, что дополнительно учитываются косвенные затраты на предпродажную подготовку и выведение объекта на полную мощность, а так же учитывается предпринимательская прибыль внешнего инвестора.

Стоимость замещения определяется как сумма прямых и косвенных издержек с прибылью предпринимателя для строительства нового объекта, обеспечивающего все функции реализуемого объекта.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.

Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.

Для частных лиц, владельцев недвижимости, например приватизированных квартир, налог устанавливается местными органами власти. Так, в Москве такой налог составляет 0,1% инвентаризационной стоимости квартиры, определяемой БТИ (Бюро технической инвентаризации) по специальной методике, имеющей мало общего с определением рыночной стоимости квартиры.

По мере развития рыночных отношений предусмотрен переход к исчислению налога от ры­ночной или кадастровой стоимости, как это принято в развитых странах. Например, в Испании, для целей налогообложения производится пе­риодическая (один раз в 8 лет) ревизия кадастровой стоимости всех еди­ниц недвижимости муниципалитетов для приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью (табл. 1).

Т а б л и ц а 1

Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости

Существует три основных подхода к оценке стоимости имущества. К ним относятся затратный, сравнительный и доходный подходы. Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной оптимальной рыночной цене, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования. Наилучшее использование означает использование имущества с максимально возможной выгодой. Таким образом, для многоквартирного дома, являющегося объектом оценки, наилучшим использованием будет использование в качестве жилого. На рис. 1 в общем виде представлена схема процесса оценки объекта недвижимости.

Рис. 1. Схема процесса оценки

1.3. Принципы оценки недвижимости

В основу оценки недвижимости заложен ряд принципов, пред­ставляющих собой трактовку общеэкономических законов с пози­ции участников рынка недвижимости и призванных обобщить фак­торы, влияющие на стоимость. Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. Приведенные ниже принципы счи­таются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости.

1-я группа - принципы, основанные на представлениях потенциально­го собственника;

2-я группа - принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недви­жимости;

3-я группа - принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа - принцип лучшего и наиболее эффективного использо­вания.

1. С позиции

потенциального

собственника

2. Обусловленные

процессом

эксплуатации

3. Обусловленные

рыночной

средой

Полезность

Полезность Вклад Спрос и предложение

Замещение Остаточная продуктивность Конкуренция

Ожидание Сбалансированность Соответствие

Разделение Изменение внешней среды

4. Лучшее и наиболее эффективное использование

Рис. 2. Принципы оценки недвижимости

1.3.1. Принципы, основанные на представлениях потенциально­го собственника

Данная группа включает принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности означает, что чем боль­ше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственни­ка, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической оценке полезность определяется величиной и срока­ми получения доходов или других выгод от использования объектов не­движимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режи­ме - заповедники, лечебно-оздоровительные зоны - или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты, полезности.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогич­ной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность дости­гается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы (напри­мер, многофункциональные центры).

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количе­ства однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, име­ются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимо­сти объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строитель­ство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогич­ного строения.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строи­тельстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преоб­ладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объек­та недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожида­ет получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведен­ного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величи­ну арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно ана­лизировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно - спроса и предложения и конкуренции.

1.3.2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации

Данная группа включает принципы остаточной продуктивности, вклада и сбалансированности.

Эта группа принципов обусловлена процессом эксплуата­ции недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктив­ности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необ­ходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четы­рех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроен­ного участка - также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмен­та. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколь­ко увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их исполь­зования, с учетом имеющихся количественных и качественных характе­ристик.

Другими словами, вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его эле­ментов.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отно­шению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рас­сматри-ваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляю­щих элементов. Например, издержки на устройство подземной автосто­янки в сумме 150 000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 300 000 долл.

В данном случае проявляется действие закона предельной производи­тельности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффекти­вен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет соб­ственнику (застройщику) принять решение о том, нужно ли добавлять в объект недвижимости тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента ка­кого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вкла­да, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимо­сти или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводят при этом поэлементных расчетов.

Особое положение среди указанных факторов занимает земельный уча­сток со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности.

Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены зат­раты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эф­фективного функционирования объекта оборудование и технические сред­ства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлече­нию этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего ос­тавшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется ос­таток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.

Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет полу­чать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетво­рения особых потребностей потребителей.

Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживлен­ном транспортном узле, визуально открытый и легко доступный большо­му числу автомобилистов.

Минимизация затрат - потенциальный собственник складского поме­щения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодо­рожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с пло­хой транспортной доступностью.

Удовлетворение особых запросов потребителей - арендатор жилья со­гласится на более высокую арендную плату за жилой дом, с которого открывается красивый пейзаж или который находится в экологически чис­том районе крупного города.

Изменение того или иного компонента, необходимого для нормаль­ного функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования не­обходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание ко­торых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует опти­мальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (по­селения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечиваю­щее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участ­ку, например, его размеру.

Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле не­адекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. на­рушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недви­жимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использова­ния, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.

Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способ­ствует достижению оптимального размера объекта недвижимости при су­ществующем варианте его использования с учетом сложившихся рыноч­ных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.

Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдель­ного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае суще­ствующее количество объектов недвижимости различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т.е. числу вариантов их ис­пользования.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется эко­номическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть при­ложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанав­ливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприя­тиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обес­печить сочетание земельного участка с расположенными на нем строени­ями при реализации различных проектов застройки.

Например, в Центральном округе Москвы стоимость права долгосроч­ной (до 49 лет) аренды земли достигает 700-800 долл. за один квадратный метр. В результате этого строительство зданий со стоимостью одного квад­ратного метра общей площади менее 2000 долл. становится экономиче­ски невыгодным.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип раз­деления элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким обра­зом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не мо­жет быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершен­ны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на не­движимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимо­сти, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приоб­ретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие вари­анты:

• пространственное разделение: разделение прав на воздушное про­странство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недра­ми, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, эта­жи и так далее;

• разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное ис­пользование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмисси­онное обеспечение для выпуска акций;

• разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

1.3.3. Принципы, связанные с рыночной средой

Эта группа включает принципы, обусловленные действием рыночной среды: спроса и предложения, конкуренции, соответствия и из­менения внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изме­няется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимо­сти в условиях социально-экономического развития общества и ограничен­ностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земель­ных участков, а также экономическими издержками на строительство (ре­конструкцию) улучшений.

Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимос­тью классифицируется по однородным группам. При этом объекты, вхо­дящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.

Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижи­мости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участ­ков к имущественным комплексам.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое мо­жет быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необхо­димо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксиро­ванная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля являет­ся свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транс­порта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лес­ного фонда и запаса.

Принцип спроса и предложения как основа механизма рыночного са­морегулирования объясняет большие различия в ценах на объекты не­движимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости ус­танавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на кон­курентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она вы­равнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимо­сти. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в ко­нечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Особенностями конкурентной ситуации на российском рынке недви­жимости являются ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны от­дельных участников, наличие препятствий для вхождения в рынок, низ­кий уровень неценовой конкуренции.

При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и пред­ложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибы­ли. При этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Сред­няя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой вознаграждение за вложение капитала, управление производством, инициативу и риск. Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками производства, и любой собственник стремится определить объем производства, который максимизирует прибыль в данных конку­рентных условиях.

Доход от инвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточно­му принципу.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке не­движимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или умень­шает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.

Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, не обязательно сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную вели­чину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожи­даниям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него и, следовательно, высокую стоимость.

Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внеш­него окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. На­пример, в результате функционирования в данном районе объектов, обес­печивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимос­ти повышается.

Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости харак­теризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объек­ты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.п. Во-вто­рых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобрете­ния материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с желез­нодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта. Для таких объектов, как кафе, рестораны, мотели, бензоко­лонки, магазины запчастей, горюче-смазочных материалов, огромное зна­чение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определе­нии величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, ко­торый не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внеш­него окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при на­писании отчета об оценке посредством указания даты, на которую опре­делена стоимость объекта недвижимости.

1.3.4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп прин­ципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Этот принцип означает, что из возмож­ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земель­ного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оцен­ки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики, чтобы определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного уча­стка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения нахо­дятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

• является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юриди­ческим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по ох­ране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей тер­ритории и т.п.;

• физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализо­вать выбранный вариант использования;

• финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капиталь­ные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

• обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив разви­тия района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наи­более эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании, за выче­том затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариан­том ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффектив­ности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздей­ствием тенденций на рынке недвижимости.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыноч­ных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на ко­торой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости не­движимости и строится заключение об ее величине. Например, при опре­делении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объек­та недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при оп­ределении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возмож­ными улучшениями.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зо­нирование часто не отражают требований развивающегося рынка недви­жимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улуч­шениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаи­мосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомога­тельную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки сто­имости объектов недвижимости. На них базируются три фундаменталь­ных подхода к оценке недвижимости - доходный, сравнения продаж и зат­ратный.

1.4. Стандарты оценки

Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообще­ством оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование), либо совместно.

Правовые основы стандартизации в РФ установ­лены Законом РФ «О стандартизации». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.

Основными задачами системы стандартизации услуг в области оценки являются:

• обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сто­ронами-участниками процесса оценки имущества;

• формирование нормативной базы для обеспечения проведения сер­тификации услуг по оценке;

• установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке;

• создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;

• гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами;

• содействие соблюдению законодательства РФ средствами и методами стандартизации.

Начиная с сентября 1999 г., в соответствии с поручением Правитель­ства РФ от 20.09.99 г. № 932, Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценоч­ной деятельности» были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Пра­вительства РФ № 519. Согласно этому Постановле­нию разработка и утверждение методических рекомендаций по оценоч­ной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуще­ствляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), ви­дам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных от­ношений Российской Федерации (Минимущество России).

Требования Стандартов являются обязательными для субъектов оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при прове­дении оценки.

Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказатель­ственного значения.

В Стандарте оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки. Помимо определе­ния рыночной стоимости объекта оценки в Стандарте дается определение видов стоимости, отличных от рыночной. К таким видам относятся стоимости объекта оценки:

• с ограниченным рынком товаров;

• замещения;

• воспроизводства;

• при существующем использовании;

• инвестиционная;

• для целей налогообложения;

• ликвидационная;

• утилизационная;

• специальная.

В Стандарте дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требованиям Стан­дартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обо­сновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оцен­щик вправе самостоятельно определять, в рамках каждого из подходов, конкретные методы оценки, определяемые в Стандарте как способ расче­та стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оцен­щик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке ре­зультатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. При этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информа­ции.

Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством РФ об оценочной деятельности. В случае, если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оцен­ке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицен­зирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требова­ниях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оцен­ки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

Статья 20 Стандарта устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины стоимости объекта оценки для целей соверше­ния сделок.

В Международном комитете по стандартам оценки (IVSC) полномоч­ным представителем РФ является Российское общество оценщиков (РОО), поэтому содержание основного перечня стандартов РОО составили международные стандарты этого комитета. В настоя­щее время общее количество утвержденных и разрабатываемых стандартов POO составляет более 30. Их использование призвано обеспечить процесс оценки имущества и проведения сертификации услуг.

Система нормативных документов РОО создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и струк­туры управления в РФ на базе действующего законо­дательства, норм, правил и государственных стандартов инвестиционной сферы экономики.

Главная направленность разрабатываемых нормативных документов РОО - защита прав и охраняемых законом интересов потребителей, об­щества и государства при развитии самостоятельности и инициативы орга­низаций, предприятий и специалистов-оценщиков.

Одним из основных средств решения этой задачи является использо­вание методических принципов, которые находят все большее распрост­ранение в международной и отечественной практике стандартизации. В отличие от ранее используемого подхода, когда в нормативных докумен­тах приводят подробное описание методов обоснования и расчета, созда­ваемая система нормативных документов РОО должна содержать в пер­вую очередь характеристики оценки, основанные на требованиях потре­бителей.

Разрабатываемые в соответствии с настоящим подходом нормативные документы должны устанавливать прежде всего требования к результа­там оценки как услуги, которые должны быть удовлетворены, или цели, которые должны быть достигнуты на основе использования результатов оценки.

1.5. Процесс оценки

Процесс оценки - последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, который обычно включает восемь эта­пов (рис. 3).

Рис. 3. Структура процесса оценки

На этапе постановки задачи:

• идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

• устанавливается цель оценки;

• устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инве­стиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

• устанавливается дата оценки.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует, прежде всего, оп­ределить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки - это возможность использования заключения оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используе­мых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руковод­ствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке зада­чи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответ­ствии с законодательными стандартами, общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется ин­вентаризационная стоимость; для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, - рыночная стои­мость имущества.

На этапе составления плана работ определяются:

• график работ по оценке;

• источники и способы сбора информации;

• затраты на сбор и обработку информации;

• оценочная методология, соответствующая цели оценки и из­бранному виду оценочной стоимости;

• вознаграждение оценщика.

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических издании и другой литературы, посвя­щенной рынкам недвижимости, в специализированных базах дан­ных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риелторских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профес­сиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие спе­циалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социо­логические и другие исследования.

Затраты на сбор и обработку информации могут включать:

• расходы на доступ к платным базам данных и иных источни­ков информации;

• оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависи­мости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услу­гами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов);

• командировочные расходы;

• оплату маркетинговых, социологических и других исследований;

• расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (кар­ты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.).

Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.

На этапе сбора и обработки данных оценщик собирает сведения, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его бли­жайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оценивае­мого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах ана­логичных объектов, о расценках на строительные работы, другие эко­номические данные, информация об окружающей природной среде (климате, экологии, геологии и т.д.), данные о социальных (демогра­фических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и досто­верности собранной информации; данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.

Собранные сведения должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может по­требоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

При оценке земельного участка, если тот входит в состав оцени­ваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и со­оружений.

На этапе согласования проводятся:

• итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

• проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

• проверка правильности всех математических расчетов;

• синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончатель­ное заключение об оценочной стоимости объекта.

Отчет об оценке - итоговый документ, представляемый оцен­щиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено догово­ренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую инфор­мацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потреб­ностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использовании данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.

1.6. Основы финансовой математики в технологиях оценки (шесть функций денег)

Применение методов доходного подхода к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требует знания таких понятий, как сложный процент, дисконтирование и аннуитет.

Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денежной единицы, которая будет получена в будущем.

Для правильной оценки будущих поступлений, необходимо провести временную корректировку, используя сложный процент и дисконтирование.

Дисконтирование - это процесс определения текущей стоимости денег по будущему доходу от инвестиций.

Согласно теории стоимости денег во времени, денежная единица, полученная сегодня стоит дороже, чем полученная завтра.

Сложный процент - это процесс определения будущей стоимости денег по их текущей стоимости. Предполагается, что деньги удерживаются в деле в течение определенного времени, принося периодически процент, который накапливается и тоже приносит доход.

1.6.1. Будущая стоимость денежной единицы

Данная функция позволяет определить будущую стоимость имеющейся денежной суммы исходя из предполагаемой ставки периодичности дохо­да, срока накопления и начисления процентов. Накопленная сумма еди­ницы - базовая функция сложного процента, позволяющая определить будущую стоимость при заданном периоде, процентной ставке и извест­ной сумме в будущем.

Расчет будущей стоимости капитала выполняется по формуле:

, (1)

где FV - будущая стоимость капитала;

PV - текущая стоимость капитала;

r - годовая ставка процента (норма дисконта);

n - число периодов начисления.

Таким образом, сложный процент предполагает начисление процен­тов не только на основную сумму вклада, но и на соответствующую сум­му начисления процента. Это возможно только в случае реинвестирова­ния начисленных процентов, т.е. сохранения их на вкладе. Техника про­стого процента предполагает арифметическую зависимость между сум­мой вклада, процентной ставкой и периодом хранения денег на депози­те. Следовательно, простой процент начисления предполагается только один раз в конце срока депозитного договора.

1.6.2. Будущая стоимость единичного аннуитета

Многие финансовые операции имеют вид не разовых платежей /поступ-лений, а серии регулярных выплат/доходов - арендные взносы, погашение долгосрочного кредита, получение процентов по облигациям, платежи в пенсионный фонд и т.д.

Последовательность одинаковых платежей/доходов, производимых/полу-чаемых через одинаковое время, называется аннуитетом (лат. annuitas - ежегодный платеж) или рентой (лат. reddita - возвращенная).

Платежом/взносом называется единовременный вклад/доход, производимый в каждом временном периоде. Он обозначается через PMT (от англ. payment - платеж). Если платеж делается в конце платежного периода, он называется обычным, а если в начале - авансовым. Чаще на практике встречается обычный платеж.

Если платеж равен PMT, то накопленная сумма к концу n-го периода будет:

. (2)

1.6.3. Фактор фонда возмещения капитала

Иногда необходимо знать, какой платеж нужно ежегодно вносить, чтобы к концу n-го периода времени накопить заданную сумму. Эта задача решается с помощью фактора фонда возмещения капитала:

. (3)

Функция «Фактор фонда возмещения» является обратной по отноше­нию к функции «Накопление единицы за период».

1.6.4. Текущая стоимость денежной единицы

Текущая стоимость единицы (ревер­сии) дает возможность определить настоящую (текущую, приведенную) стоимость суммы, величина которой известна в будущем при заданном периоде процентной ставки. Этот процесс, полностью обратный начисле­нию сложного процента, называется дисконтированием и выражается следующей формулой:

. (4)

1.6.5. Текущая стоимость единичного аннуитета

Аннуитет - это денежный поток, состоящий из систематических равновеликих платежей. Следовательно, аннуитет - это денежный поток, представленный одинаковыми суммами. Аннуитетом могут быть как платежи (исходящий денежный поток), так и поступление (входя­щий денежный поток).

Предыдущие рассуждения основывались на предположении, что ан­нуитет возникает в конце периода. Такой аннуитет называется обычным. При расчете можно определить текущую стоимость взноса, обеспечива­ющего в будущем заданные равновеликие поступления при известном числе периодов и процентной ставки. Уравнение текущей стоимости обычного аннуитета выглядит так:

, (5)

где PVA - текущая стоимость аннуитета, т.е. сегодняшняя стоимость единичного денежного потока;

PMT - величина регулярного платежа.

Однако на практике возможна ситуация, когда первый платеж про­изойдет одновременно с начальным поступлением. В последующем анну­итеты будут возникать через равные интервалы. Такой аннуитет называ­ется авансовым, или причитающимся.

Для того чтобы определить текущую стоимость авансового аннуитета, необходимо проследить движение денежного потока.

Поскольку первый аннуитет по времени совпадает с депонированием основного вклада, его не следует дисконтировать. Все последующие ан­нуитеты дисконтируются в обычном порядке, однако период дисконти­рования всегда будет на единицу меньше.

1.6.6. Взнос на амортизацию единицы капитала (единицы долга)

Под амортизацией здесь понимается не «амортизация основных фондов», а финансовая операция по возврату взятого кредита. Часто план погашения кредита предусматривает возврат долга равными величинами через равные промежутки времени. Т.е. платежи по погашению кредита являются аннуитетами. Каждый такой платеж представляет собой сумму амортизации (погашения) основного долга и процентного платежа на остаток долга.

Легко понять, что понижающиеся процентные платежи из-за убывающего остатка долга должны компенсироваться возрастающей амортизацией основного долга, что бы сумма оставалось постоянной:

, (6)

Функция «Взнос на амортизацию единицы» является обратной по отношению к функции «Текущая стоимость аннуитета».

Если текущая стоимость аннуитета = аннуитету, помноженному на фактор текущей сто­имости аннуитета, то определение величины аннуитета при помощи фактора текущей стоимости аннуитета возможно по формуле:

Аннуитет по определению может быть как поступлением, так и пла­тежом по отношению к инвестору. Поэтому данная функция может ис­пользоваться при необходимости расчета величины равновеликого взноса в погашении кредита при заданном числе взносов и заданной процент­ной ставке.

1.6.7. Взаимосвязи между различными функциями

Расчет факторов всех шести вышеприведенных функций основан на использовании базовой формулы сложного процента или функции «Накопленная сумма единицы». Главным услови­ем, обеспечивающим математическую взаимосвязь между функциями, является предположение, что начисленный процент не снимается с де­позитного счета и капитализируется.

Т а б л и ц а 2

Взаимосвязь функций

Использование таблиц шести функций денег [13] требует четкого понимания экономической сущности функции. При решении различных проблем, возникающих в процессе оценки, аналитик должен сформулировать от­веты на следующие вопросы:

• правильность применения функции;

• необходимость использования комбинации функций;

• необходимость корректировки процентной ставки и периодов в за­висимости от частоты начисления процентов;

• форма и схема денежного потока (возможность возникновения в начале или конце периода).

2. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Проведению расчетов определения стоимости недвижимости по трем подходам должен предшествовать анализ наиболее эффективного использования недвижимости.

В целом, анализ ЛНЭИ недвижимости представляет собой процесс последовательной проверки всех вариантов на соответствие следующим критериям:

• юридическая допустимость;

• физическая осуществимость;

• финансовая эффективность;

• максимальная доходность.

При этом последовательность этапов отбора вариантов для определения наиболее эффективного, как правило, соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость каждого из вариантов, затем оценивается финансовая осуществимость и лишь в конечном итоге - максимальная доходность. Этот алгоритм аналитики, имеющие огромный опыт такой работы, выработали с одной целью - не тратить время на финансово-экономический анализ и сравнение концепций, которые юридически запрещены или физически невозможны.

В процессе проверки юридической допустимости каждого из рассматриваемых вариантов использования недвижимости анализируются существующие ограничения, нормы зонирования, нормативные акты по охране исторических зданий, строительные нормы и правила, а также экологическое законодательство и т.д. - все то в законодательно-регулятивной сфере, что может ограничивать или делать невозможными конкретные виды потенциального использования.

Очень важно в процессе анализа юридической допустимости не только установить, каково нынешнее влияние юридического фактора на рассматриваемый объект и возможности его использования, но и прогнозировать его изменения в будущем. Так, принятие новой редакции градостроительных документов, уточнение норм зонирования, изменение детальных планов территории может подтвердить заключение по поводу юридических условий выбранного ранее варианта использования, но может и существенно ограничить его эффективность.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости существенное влияние может оказать наличие обременений, а именно: сервитутов, залогов, а также договоров аренды земли, срок которых истекает в ближайшее время. При этом в течение остаточного срока аренды потенциальные варианты использования объекта в значительной степени зависят от условий договора и возможности его продления.

Кроме того, необходимо учитывать ограничения, которые могут проистекать из договоров о приобретении объектов недвижимости, а также в актах на право собственности и временного пользования земельными участками. Эти ограничения могут касаться некоторых вариантов использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, их параметры и даже тип применяемых строительных материалов и конструкций.

В итоге юридически невозможный вариант использования объекта не проходит на следующий этап. Теоретически это может произойти, если аналитик предполагает внесение изменений в существующие на момент проведения исследований законодательные нормы.

Ключевыми критериями на следующем этапе анализа ЛНЭИ - проверки физической осуществимости - являются размеры, параметры, район расположения, ландшафт, состояние грунта и наличие (возможность создания) подъездных путей к участку, а также риск стихийных бедствий различного рода (наводнения, землетрясения, оползни).

Определяющее воздействие на использование земельного участка оказывают его размер и форма. Так, некоторые варианты использования становятся эффективными только, если площадь участка превышает определенный минимум. Если этот показатель для того или иного варианта использования не достигается, аналитик должен определить, насколько высока вероятность расширения имеющегося участка, и только если такая возможность отсутствует, отказаться от данной концепции.

В некоторых случаях площадь участка может превышать размер, необходимый для наиболее эффективного использования. Участок с имеющимися улучшениями может иметь избыточную площадь, не требуемую для эффективного выполнения существующим зданием своей функции. Площадь незастроенного участка может превышать необходимую для ЛНЭИ. Максимально эффективным вариантом использования избыточных площадей земельного участка может стать застройка дополнительными зданиями или продажа их.

Что касается участка неправильной формы, то затраты на его застройку могут повышаться, а доходность некоторых вариантов использования - понижаться.

Характеристики почв на рассматриваемом земельном участке также имеют большое значение, поскольку определяют его функциональную полезность. Те или иные негативные аспекты усложняют его застройку и увеличивают затраты на освоение. При этом для различных вариантов использования роль характеристики почв может быть различной. Так, для высотного офисного или жилого здания неустойчивость грунта может быть фатальной, тогда как для складского комплекса она лишь несколько увеличит себестоимость закладки фундамента.

Если речь идет о существующей застройке, возможность использования которой рассматривается в качестве базы для нового строительства, то в процессе анализа физической осуществимости эксперты детально рассматривают состояние зданий и сооружений. Если здание для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые затраты и сопоставить их с дополнительной доходностью, которая появится в результате осуществления этих затрат; например, если необходима надстройка этажей или создание подземного паркинга, следует установить, насколько техническое состояние здания позволяет это сделать.

На следующем этапе проводится анализ финансовой эффективности вариантов использования, соответствующих критериям юридической допустимости и физической реализуемости. Как отмечают эксперты, вариант считается эффективным с финансовой точки зрения, если он генерирует доходность, как минимум превышающую нормальную (минимальную) норму для данного сегмента рынка, то есть покрывает текущие эксплуатационные расходы, расходы на финансирование и позволяет возвращать основной капитал темпами, не меньшими, чем для аналогичных проектов отрасли. Некоторые аналитики относят к финансово эффективным варианты, которые всего лишь позволяют покрывать текущие издержки, однако не предъявляют каких-либо требований к возврату основного капитала. В итоге, все виды использования, обеспечиваю-щие положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении, однако этот подход имеет существенный недостаток, поскольку позволяет относить к финансово эффективным варианты, которые по своей доходности уступают даже безрисковым вложениям (в государственные ценные бумаги, банковские депозиты, проекты в сфере недвижимости и т.д.). У каждого инвестора есть свои минимальные требования к доходности, учитывать которые необходимо.

В идеале для каждого из вариантов использования определяется чистый операционный доход, а затем отдельно, поскольку требуемая доходность на инвестиции в земельные улучшения и непосредственно земельный участок могут несколько отличаться, рассчитывается ставка дохода на инвестированный капитал и доходность участка. При этом тот или иной вид использования считается финансово выполнимым, если генерируемый им чистый доход соответствует обоим показателям доходности инвестиций в строительство и приобретение прав на земельный участок.

Отдельно стоит остановиться на анализе вариантов использования, не предполагающих получение дохода в процессе эксплуатации. В этом случае основным критерием ставится рыночная стоимость объекта недвижимости, которая должна превышать издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого варианта использования. Аналогично предыдущему варианту, аналитик может рассматривать как простое превышение, так и соответствие заданной минимально допустимой норме рентабельности инвестированного капитала.

На этапе, предполагающем проведение финансово-экономического анализа, очень многое зависит от качества и точности допущений, положенных в основу расчетов, а именно: конкурентоспособности объекта заданных масштабов и наполнения, проявляющейся в уровне арендных ставок (цен продажи), показателей заполняемости и т.д. Причем важны не только и не столько текущие показатели рынка, сколько прогнозные, включая цену будущей продажи объекта как инвестиционного продукта.

На последнем этапе, с целью выбора варианта, соответствующего максимальной доходности, анализируется доходность каждого из юридически допустимых, физически возможных и финансово эффективных вариантов. На практике в качестве универсальной базы для сравнения доходности проектов различного наполнения и структуры используется стоимость земельного участка, независимо от того, является он на момент проведения исследования свободным или застроенным.

С точки зрения методологии расчет выглядит следующим образом. Стоимость земельного участка может определяться путем деления величины генерируемого им дохода на ставку капитализации, требуемой рынком для того или иного варианта использования. Величина же дохода от земли определяется методом остатка, согласно которому такой доход рассматривается как разница между совокупным доходом, генерируемым объектом недвижимости, и доходами, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (зданий и сооружений). Кроме того, остаточная стоимость земельного участка может определяться сразу как разница между суммарной стоимостью объекта недвижимости и стоимостью земельных улучшений, а также затрат на освоение земельного участка с учетом заданной нормы возврата на инвестиционный капитал, отражающей нормальную для данного сектора экономики предпринимательскую прибыль.

В ходе анализа наилучшего использования земельного участка могут рассматриваться два подхода: как незастроенный, как застроенный.

Для определения востребованности текущего использования объекта недвижимости, необходимости его продолжения или изменения, анализ земельного участка проводится на основе допущения, что на нем отсутствуют улучшения, даже если площадка застроена (условно свободная или незастроенная). Подход к рассмотрению земельного участка как незастроенного предполагает, что он не имеет строений, либо может быть освобожден от них в результате сноса.

Существует две разновидности данного подхода, в рамках которых целью использования земельного участка является:

• спекуляция, то есть продажа без улучшений. Данный вариант эффективен, если рынок готовой недвижимости насыщен и/или динамика роста цен на землю превышает динамику роста цен на недвижимость, то есть на земельные улучшения;

• застройка новыми зданиями и сооружениями (включая освоение земельного участка, то есть создание инфраструктуры, с последующей продажей).

Чаще всего на практике проводится анализ земельного участка как условно незастроенного. При этом выбор наиболее эффективного использования осуществляется в рамках анализа инвестиционного проекта, учитывающего затраты на снос существующих строений и их исключение из общей остаточной стоимости участка.

Подход к рассмотрению земельного участка как застроенного предполагает сохранение существующих на нем строений. При этом анализируются варианты сохранения и изменения текущего использования существующего объекта недвижимости. В рамках каждого варианта изучается необходимость и возможность следующих действий:

• сохранение существующего объема и уровня генерируемых объектом недвижимости услуг;

• реконструкция с целью повышения класса здания и, соответственно, ставок арендной платы;

• расширение площадей за счет пристройки или дополнительных этажей;

• уменьшение неэффективных площадей за счет частичного сноса.

Затем, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке улучшений с оптимальным вариантом, аналитик получает ответ на следующие вопросы.

Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии согласно текущему использованию?

Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

В какие сроки окупятся расходы на перестройку?

В итоговом отчете аналитики приводят наилучшее использование участка как незастроенного и как застроенного отдельно, с обоснованием допущений, расчетов и выводов по каждому из вариантов.

Следует учитывать, что результат работы по анализу наилучшего использования очень быстро теряет актуальность. Для решения этой проблемы заказчик может использовать два взаимодополняющих подхода: 1) привлекать консультантов, которые смогут эффективно спрогнозировать и учесть всевозможные изменения в факторах воздействия, то есть разработают концепцию с продолжительным сроком полезной жизни; 2) максимально возможно сократить период времени от завершения исследования до внедрения полученных результатов на практике.

3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Сущность затратного подхода

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его суще­ствующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект не­движимости больше того, что может стоить приобретение рав­ноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляемый и никогда не используемый подвал - неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания. Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости (в текущих ценах) как нового, без учета износа и соотнесения к дате оценки.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием со­временных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительству указанного выше подвала, поскольку они не воссоздают современные потребительские свойства объекта.

С позиций потенциального покупателя оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооруже­ния. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оцен­щику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.

3.2. Алгоритм затратного подхода

Главное преимущество затратного подхода со­стоит в его пригодности для более или менее достоверной оцен­ки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничи­вает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях затратный метод, опирающийся на сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные оценки недвижимости. Важно и то, что эти результаты по технике их обоснования неадекватны стереотипу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативно-методической основе, воспринимаются ими с большим доверием, чем полученные путем гипотетических умозаключений оценщика.

Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

Важными и постоянно расширяющимися сферами применения затратного метода выступают рынок страховых услуг и система дифференцированного налогообложения недвижимости. Страховую компанию интересует не полная рыночная стоимость имущественного комплекса, а лишь та его часть, которая может быть утрачена вследствие страхового случая. Стоимость воспроизводства этой части имущества представляется наиболее разумным вариантом его страховой оценки.

Оценка объектов недвижимости затратным подходом включает следующие этапы (рис. 4):

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования.

2. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений (прямые и косвенные издержки).

3. Определение предпринимательской прибыли.

4. Оценка восстановительной (замещающей) стоимости улучшений с учетом предпринимательской прибыли (п. 2 + п. 3).

5. Определение общего накопленного износа зданий и сооружений.

6. Оценка стоимости улучшений с учетом износа (п. 4 - п. 5).

7. Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли (п. 1 + п. 6).

Рис. 4. Схема оценки недвижимости затратным подходом

Однако, применяя затратный метод, оценщику надо учитывать ограничительные условия, вытекающие из его сути.

Первое ограничительное условие связано с наличием принципиальных различий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений. Характерными примерами в этом отношении могут служить такие капиталоёмкие постройки прошлого десятилетия, как Байкало-Амурская магистраль, заводы «Атоммаш», «Крастяжмаш» и многие другие объекты, современная рыночная стоимость которых отнюдь не компенсирует затраты на их строительство. Это ограничение в оценочной практике снимается благодаря исключению из полной восстановительной стоимости объекта величины внешнего износа, о чем пойдет речь ниже.

Второе ограничительное условие связано с тем, что затратный метод не учитывает влияние строительного лага - интервала времени, необходимого для воссоздания улучшений аналогич­ной полезности. В действительности потенциальный инвестор (покупатель) в расчетах предусмотрит строительный лаг как дисконтированную потерю ожидаемого дохода, которую он, очевидно, учтет в текущей восстановительной стоимости оце­ниваемого объекта в виде предпринимательской прибыли. При этом надо иметь в виду, что затратным методом воспроизводит­ся не инвестиционная, а рыночная стоимость. Рынок же оцени­вает недвижимость по совокупности покупательского спроса безотносительно к динамике денежных потоков конкретного инвестора.

Для расчета восстановительной и остаточной стоимостей в данном методе необходимо учесть существующий износ здания, а также знать азы ценообразования в строительной отрасли.

3.3. Основы ценообразования в строительстве

Для расчета восстановительной стоимости при затратном подходе нужно учесть износ существующего объекта недвижимости. Для этого нужно знать основы ценообразования и сметного нормирования.

Действующая в РФ система ценообразования и сметного норми­рования в строительстве включает СНиП, часть 4 «Сметные нормы и правила», и другие сметные нормативные документы (сметные нор­мативы), необходимые для определения сметной стоимости строи­тельства. Одним из основных таких документов является «Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отноше­ний», утвержденный Минстроем России 25 апреля 1997 г. № ВБ-29/12-148.

Сметные нормативы - это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборни­ки. Вместе с правилами и положениями, содержащими необходимые требования, они служат для определения сметной стоимости строительства и реконструкции зданий и сооружений, расширения и технического перевооружения предприятий всех отраслей народ­ного хозяйства.

Сметной нормой называется совокупность ресурсов (затрат тру­да работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т.п.), уста­новленная для принятого измерителя строительных монтажных или других работ. Все сметные нормативы подразделяются на элемент­ные и укрупненные.

К элементным сметным нормативам относятся элементные сметные нормы и цены базисного уровня на виды ресурсов, эле­ментные сметные нормы и расценки на виды работ.

К укрупненным сметным нормативам относятся сметные норма­тивы, выраженные в процентах, в том числе нормативы накладных расходов по видам строительных и монтажных работ, укрупненные нормативы накладных расходов по основным видам строительства, приведенные в Методических рекомендациях (письмо Минстроя России от 30 октября 1992 г. № БФ-907/12), рекомендуемый обще­отраслевой норматив сметной прибыли, приведенный в Методиче­ских рекомендациях (письмо Минстроя России от 30 октября 1992 г. БФ-906/12), Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время (СНиП 04.07-91), Сборник сметных норм затрат на строительство времен­ных зданий и сооружений (СНиП 04.09-91) и др.

Сметная стоимость - основа для определения капитальных вложений, финансирования строительства, формирования сво­бодных (договорных) цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные) работы, оплаты оборудования и доставки его на стройки, а также возмещения дру­гих затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным рас­четом. На основе сметной документации осуществляются также учет и отчетность, хозяйственный расчет и оценка деятельности строи­тельно-монтажных организаций и заказчиков. Исходя из сметной стоимости определяется в установленном порядке балансовая стои­мость вводимых в действие основных фондов по построенным пред­приятиям, зданиям и сооружениям.

Наличие сметной документации, разумеется, существенно об­легчает оценку затратным методом. Сметная документация может включать локальные сметы, локальные сметные расчеты, объектные сметы, объектные сметные расчеты, сметные расчеты на отдельные виды затрат, сводные сметные расчеты стоимости строительства, сводки затрат и т.п. При отсутствии сметной документации может потребоваться разработка сметы воспроизводства или замещения объекта, которая может и не соответствовать требованиям, предъявляемым действующим законодательством к сметной документации, например в части ее экспертизы.

Локальные сметы - первичные сметные документы, составляемые на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации или рабочих чертежей.

Локальные сметные расчеты составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или на общеплощадоч­ные работы в тех случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определились и подлежат уточнению, как правило, на основании рабочей документации.

Объектные сметы состоят из локальных смет на объект в целом и являются сметными документами, на основе которых формиру­ются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.

Объектные сметные расчеты объединяют локальные сметы объ­екта и подлежат уточнению, как правило, на основе рабочей доку­ментации.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объ­ектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат. Сводка затрат - это сметный документ, оп­ределяющий стоимость строительства предприятий, зданий, соору­жений или их очередей в случаях, когда наряду с объектами произ­водственного назначения составляется проектно-сметная документа­ция на объекты жилищно-гражданского и другого назначения.

При составлении смет могут применяться следующие методы оп­ределения стоимости: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный, базисно-компенсационный. В настоящее время приори­тетное значение имеют ресурсный и ресурсно-индексный методы.

Ресурсный метод определения стоимости - это калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов за­трат), необходимых для создания объекта. Калькулирование ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных), применяемых в процессе производства работ, данных о расстоянии и способах доставки на место строительства, расхода энергоносите­лей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих. Данные об указанных ре­сурсах берутся из проектных материалов, различных нормативных и других источников. При применении ресурсного метода отслежива­ние и фиксация текущих сметных цен производятся по полной но­менклатуре материалов, изделий и конструкций.

Ресурсно-комплексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Ин­дексы стоимости (цен, затрат) в строительстве - это отношение те­кущих (прогнозных) стоимостных показателей к базисным стоимост­ным показателям на сопоставимые по номенклатуре и структуре ре­сурсы, наборы ресурсов и т.п. Индексы выражаются в безразмерных величинах.

Из множества разновидностей данного метода ре­комендуется к применению метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ. При применении ресурсно-индексного метода отслеживание и фиксация текущих сметных цен производятся по материалам-представителям (т.е. основным материалам, цены на которые в решающей мере влияют на общую стоимость строительной продукции), а по ос­тальным материалам это осуществляется через индексацию.

При применении ресурсного (ресурсно-индексного) метода в качестве исходных данных для определения прямых затрат в ло­кальных сметных расчетах (сметах) выделяются следующие ресурс­ные показатели:

• данные о трудоемкости работ для определения оплаты труда рабочих, выполняющих соответствующие работы и обслу­живающих строительные машины;

• данные о времени использования строительных машин, о расходе материалов, изделий (деталей) и конструкций (в при­нятых физических единицах измерения: м\м² и т.п.).

Для выделения ресурсных показателей могут на равноправной основе использоваться:

• проектные материалы (в составе проектов, рабочей докумен­тации) о потребных ресурсах;

• ведомости потребности в материалах, в том числе, сводные, со­ставляемые раздельно на конструкции, изделия и детали (спе­цификации) и на остальные строительные материалы, необхо­димые для строительных, специальных строительных и мон­тажных работ;

• данные о затратах труда рабочих и времени использования строительных машин, приводимые в разделе проекта «Ор­ганизация строительства» (в проектах организации строительст­ва, организации работ или в проекте производства работ);

• общие производственные нормы расхода материалов, приме­нение которых предусматривается различными программными комплексами, а также ведомственные и местные производст­венные нормы расхода материалов, применяемые для кон­кретных подрядчиков и заказчиков;

• сметно-нормативная (нормативно-информационная) база;

• сборники строительных норм и правил (СНиП 4.02-91, СНиП 4.05-91);

• сборники ресурсных сметных норм на монтаж оборудования и на специальные строительные работы;

• сборники укрупненных ресурсных нормативов и показателей на объекты производственного назначения, разрабатываемые по отдельным видам строительства (транспортное, энергети­ческое и т.п.), учитывающие отраслевую специфику и приме­няемые на любой стадии разработки технической доку­ментации для строительства;

• собственная нормативная база оценщика.

3.4. Методы определения полной стоимости воспроизводства (замещения)

В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных ме­тода расчета восстановительной стоимости или стоимости замеще­ния зданий и сооружений: количественный метод, метод учета за­трат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ, метод сравнительных единиц, метод объектов-аналогов.

Количественный метод. На этом методе основываются все вы­шеуказанные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий и сооружений. При этом использу­ются данные инвентаризации всех видов работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов и объекта в це­лом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К стои­мости прямых затрат добавляются накладные расходы и прибыль подрядчика, а также иные затраты по проектированию, строитель­ству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Иными словами, состав­ляется объектная смета стоимости воссоздания улучшений в совре­менных ценах.

Эта работа трудоемка, требует высокой квалификации оцен­щика и большого опыта в составлении строительных смет. Целесо­образно привлечение к ней специалистов-сметчиков. Решение зада­чи может быть также существенно ускорено и облегчено благодаря использованию специализированных программных продуктов для разработки проектно-сметной документации.

Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляются в тех случаях, когда требуется определить в целом по стройке размер (ли­мит) средств, необходимых для возмещения тех затрат, которые не учтены сметными нормативами (например, компенсации в связи с изъятием земель под застройку; расходы, связанные с применением льгот и доплат, установленных правительственными решениями, и т.п.).

Сметная документация составляется с учетом информации о те­кущем изменении цен на применяемые в строительстве ресурсы. Эта информация может быть получена на договорной основе в регио­нальных центрах по ценообразованию в строительстве и органах государственной статистики. Публикуемая в различных информаци­онных материалах и основанная на оперативном отслеживании и регистрации цен, она базируется на материалах первичного бухгал­терского учета подрядных строительно-монтажных организаций и фирм, оказывающих услуги, биржевых сведениях, статистической отчетности, а также результатах специальных статистических наблю­дений, организуемых центрами по ценообразованию в строительстве самостоятельно или совместно с местными органами статистики.

Текущий уровень сметных цен на материальные ресурсы может быть также определен на основе базисного уровня сметных цен, при­веденных в сборнике сметных цен на материалы, изделия и конст­рукции (СНиП 04.04-91) и региональных сборниках (каталогах) сметных цен, и индексов изменения стоимости материалов, рассчи­танных исходя из имеющейся информации о текущих ценах на мате­риальные ресурсы. При этом прямое отслеживание цен рекомендует­ся вести по материалам-представителям по унифицированной но­менклатуре, приведенной в приложении 4 (форма № 4) к методиче­ским рекомендациям (письмо Госстроя России от 4 июня 1993 г. № 12-146) и в приложении 2 (форма Х-4) к методическим рекомен­дациям (письмо Госстроя России от 5 ноября 1993 г. № 12-275), а по остальным материалам, примыкающим к соответствующему материа­лу-представителю, применять текущий индекс, рассчитанный для ма­териала-представителя по отношению к его цене в базисном уровне (т.е. на 1 января 1991 г.) или в текущем уровне предыдущего периода.

Базисный уровень сметных цен - это стоимость, определяемая на основе сметных цен, зафиксированных на какую-то принятую дату. Базисный уровень сметной стоимости предназначен для со­поставления результатов инвестиционной деятельности в разное время, экономического анализа различных сфер этой деятельности, а также он используется как база для определения стоимости в теку­щих ценах. В Системе ценообразования и сметного нормирования в строительстве, действующей с 1 января 1991 г., базисный уровень применяемых сметных цен зафиксирован на эту дату (а в их составе оптовых цен и тарифов - на 1 августа 1990 г.). При этом сметная документация, выпушенная в сметных нормах и ценах, действовав­ших с 1 января 1984 г., приводится в базисный уровень путем при­менения индексов, утвержденных по соответствующим отраслям народного хозяйства в 1990 г.

Сметная документация подлежит государственной экспертизе и утверждению в составе проектов строительства в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 585 «О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и об утверждении проектов строи­тельства». Экспертиза сметной документации осуществляется в со­ответствии с Порядком проведения государственной экспертизы градостроительной документации и проектов строительства в РФ, утвержденным постановлением Госстроя России от 29 октября 1993 г. № 18-41 по согласованию с Минэконо­мики, Минприроды и Минтруда России.

Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элемен­там и видам работ представляет собой модификацию количествен­ного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и рас­ценок. Некоторое снижение точности расчетов компенсируется их оперативностью, а возможная погрешность почти всегда вписыва­ется в диапазон обоснованных колебаний рыночной стоимости не­движимости.

При этом методе в качестве единиц измерения стоимости конст­руктивных элементов принимаются наиболее характерные их показа­тели (1 м³ извлеченного грунта, монолитного бетона или кирпичной кладки, 1 м² оштукатуренной или окрашенной поверхности, кро­вельных покрытий, 1 т смонтированных металлоконструкций и т.п.).

Основным источником информации для этого метода являются «Укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных pабот и подотраслям строительства». Эти нормы были рассчитаны в сметных ценах 1984 г. и требуют индексации на дату оценки.

Метод сравнительных единиц. В данном методе единицей изме­рения стоимости является унифицированный показатель потреби­тельской полезности оцениваемого здания (1 м² общей площади жи­лых здании, 1 м³ емкости складских помещений, 1 койко-место больниц, 1 машино-место гаражей и автостоянок и т.п.). Общая стоимость здания по этому методу определяется произведением стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к данной единице, и числа таких единиц в оцениваемом здании.

Очевидная простота метода сравнительных единиц не всегда аде­кватна его точности. Поэтому ему находят рациональное применение главным образом при оценке зданий, построенных по типовым про­ектам, на которые разработаны прейскуранты стоимости сравнитель­ной единицы. Оценщики охотно прибегают к нему при наличии удельных показателей стоимости строительства (УПСС), соответст­вующих оцениваемому объекту, используя корректирующие коэф­фициенты, помещенные в технической части сборников УПСС.

Метод обьектов-аналогов сходен с предшествующим с той раз­ницей, что им определяется стоимость оцениваемого объекта непо­средственно по стоимости объекта-аналога, а корректировки при необходимости выполняются по совокупности их конструктивных различий. Достоверную информацию о сметной стоимости и конст­руктивных характеристиках интересующих оценщика аналогов можно получить в отраслевых проектных институтах по профилю оцениваемого объекта.

При всех вышеуказанных методах оценки необходимо привести сметную стоимость оцениваемого объекта (объекта-аналога или сравнительной единицы) на дату ее утверждения к существующему уровню сметных цен. Пересчет осуществляется относительно ба­зисного уровня сметных норм и цен, введенных в действие в 1984 или в 1991 г.

Расчетные региональные индексы пересчета стоимости строи­тельно-монтажных работ к ценам 1984 г. регулярно разрабатывают­ся и распространяются отделами (центрами) ценообразования в строительстве лицензионно-экспертных управлений администрации каждой области РФ, осуществляющими свою деятельность под методическим руководством Межреспубликанского центра по ценооб­разованию в строительстве Госстроя РФ.

3.5. Виды износа и его оценка

Износ - многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него вкладывается различное смысловое содержание. С позиции оценщика недвижимости под износом понимается поте­ря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержка­ми по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их те­кущей рыночной стоимостью.

Оба приведенных определения выражают единую суть, которая состоит в том, что износ проявляется в уменьшении рыночной стои­мости оцениваемого имущества относительно ее первоначальной ве­личины. Количественно он измеряется абсолютной величиной сни­жения стоимости имущества или в процентах от его первоначаль­ной стоимости.

Иногда даже опытные оценщики смешивают понятие износа как уменьшения рыночной стоимости с понятием бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации. Вместе с тем, между ними существует принципиальное различие. Оно состоит в том, что оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на старение объек­та, тогда как бухгалтерский износ - нормативная величина запро­граммированного возмещения стоимости снашивания материальных активов. Оценочный износ может не соответствовать возрасту улучшений, а бухгалтерский всегда пропорционален ему.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за ут­раты им заданных потребительских свойств по естественным при­чинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по ар­хитектурно-эстети-ческим, объемно-планировочным, конструктив­ным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости иму­щества вследствие изменения внешней среды: социальных стандар­тов общества, законодательных и финансовых условий, демографи­ческой ситуации, градостроительных решений, экологической об­становки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются со­стоянием самого объекта, внешний - воздействием окружающей среды. Соответственно, каждый из износов первых двух типов раз­деляется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ все­гда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по лик­видации которого превышают достигаемое в результате уве­личение стоимости имущества. Если расходы по устранению боль­ше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его уст­ранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Поскольку накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимо­сти, рассмотрим содержание основных оценочных понятий, харак­теризующих этот срок.

Срок физической жизни - отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капи­тальности зданий. В оценочной практике он выступает естествен­ным ограничителем срока их экономической жизни.

Срок экономической жизни - время, в течение которого улучше­ния вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию зда­ния, его своевременной модернизации и ремонтам. В отечествен­ной практике при технико-экономическом обосновании проекта определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст - время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельст­ву о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст - время, которым оценивается продолжи­тельность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудо­вания, дизайна, экономических факторов влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отли­чаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни - определяемое оценщи­ком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

Ввод объекта Улучшения

перестают Снос объекта

давать вклад

Дата оценки в стоимость

Оставшийся срок экономической жизниФактический

возраст

Эффективный

возраст

Срок экономической жизни

Срок физической жизни

Рис. 5. Срок жизни объекта

Оставшийся срок экономической жизни - определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завер­шения срока его экономической жизни.

Оценка износа по методике БТИ

Методы оценки износа. В отечественной практике опреде­лением физического износа зданий занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ), а также эксперты научно-исследовательских институтов и другие специалисты в области строительных конструкций. В этой работе они руководствуются межотрас­левыми или ведомственными инструкциями, например, Прави­лами оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86 (р)). В них перечислены визуальные признаки физи­ческого износа отдельных конструктивных элементов, дана их количественная оценка. В сомнительных случаях предусмот­рено вскрытие недоступных визуальному наблюдению участков строительных конструкций, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и требует значительных затрат на устране­ние нанесенных ему повреждений.

Если целью оценки является определение восстановительной, инвентари- зационной стоимости здания, то общая величина его износа определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстано­вительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Этот методический прием выражается формулой:

(7)

где - общий физический износ здания, %;

qi - фактический износ i-го конструктивного элемента, %;

Ji - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости

здания, %

п - номер конструктивного элемента.

Единственное достоинство изложенного метода состоит в том, что его результаты внешне выглядят достаточно убеди­тельно и их трудно перепроверить. Однако они всегда субъек­тивны вследствие разного уровня квалификации экспертов. Процедура определения износа таким способом требует боль­ших затрат времени, труда, денежных средств и может прово­диться изредка, с продолжительными интервалами. Ее результа­ты к моменту оценки здания, как правило, безнадежно устаре­вают. Кроме того, они совершенно не учитывают функциональ­ного и внешнего износа, так что дают весьма скудный объем информации для оценщика недвижимости.

В мировой оценочной практике износ, понимаемый как сни­жение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами:

- сравнение продаж;

- эффективный возраст;

- разбиение.

Оценка износа методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж состоит в рыночной оценке накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж ана­логичных объектов. При использовании этого метода рекомен­дуется такая последовательность процедур:

1. Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцени­ваемому по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстано­вительной стоимости зданий.

2. Определение стоимости участка земли для каждого сопос­тавимого объекта.

3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключе­ния стоимости участков земли из цен продаж сопостави­мых объектов.

4. Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта.

5. Определение величины накопленного износа сопоста­вимых зданий вычитанием их цен с учетом износа (п. 3) из текущей восстановительной стоимости тех же зданий (п. 4).

6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.

Оценка износа методом эффективного возраста

Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей вос­становительной стоимости. Из этого отношения вытекает сле­дующая формула накопленного износа:

И = (ЭВ/ЭЖ) ВС, (8)

где ЭВ - эффективный возраст;

ЭЖ - срок экономической жизни;

BС - восстановительная стоимость.

Оценка износа методом разбиения: физический износ

Метод разбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

- устранимый физический износ;

- неустранимый физический износ;

- устранимый функциональный износ;

- неустранимый функциональный износ;

- внешний износ.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

- короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;

- долгоживушие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.

При оценке исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния на стоимость здания отдельных видов износа.

Для сквозного примера примем следующие исходные данные: оцениваемое двухэтажное здание общей площадью 600 м² расположено на участке 800 м²; здание построено 20 лет назад, имеет расчетный срок физической жизни 100 лет; текущая восстановительная стоимость здания составляет 2,2 млн. руб.

Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания, потому его часто называют отложенным ремонтом. Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потен­циальный покупатель при осмотре недвижимости сделает кор­ректировку цены покупки на величину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвести после приобре­тения имущества для восстановления его начальных потреби­тельских свойств.

Предположим, что при оценке здания установлена необхо­димость незамедлительной замены кровли и косметического ремонта интерьеров. На местном рынке строительных услуг эти работы оцениваются соответственно в 70 и 56 тыс. руб., а пол­ная восстановительная стоимость указанных элементов на дату оценки составляет 70 и 130 тыс. руб. (табл. 3).

Т а б л и ц а 3

Оценка устранимого физического износа

Затем измеряют неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Он определяется разностью между пол­ной восстановительной стоимостью элемента и суммой его устранимого износа, умноженной на процентное отношение фактического возраста к общей физической жизни элемента. Эта зависимость выражается формулой:

, (9)

где НФИк.ж.э. - неустранимый физический износ короткоживущего элемента;

ВСэл - полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки;

УФИэл - устранимый физический износ элемента;

ФВэл - фактический возраст элемента;

ФЖэл - срок физической жизни элемента.

Расчеты по данной формуле приведены в табл. 4.

Т а б л и ц а 4

Оценка неустранимого физического износа короткоживущих элементов

Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением остаточной восстановительной стоимости здания (за вычетом стоимости отложенного ремонта и остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом) и процентного отношения фактического возраста общей физической жизни здания. Эта зависимость выражается формулой:

(10)

где НФИ д.ж.э. - неустранимый физический износ долгоживущих элементов здания;

ВСзд - полная восстановительная стоимость здания на момент оценки;

УФИзд - устранимый физический износ здания;

ОВСк.ж.э. - остаточная восстановительная стоимость короткоживущих эле- ментов с неустранимым физическим износом;

ФВзд - фактический возраст здания;

ФЖзд - срок физической жизни здания.

Расчеты по данной формуле на рассматриваемом сквозном примере и оценка неустранимого физического износа долгоживущих элементов приведены ниже.

Полная восстановительная стоимость здания, млн руб. 2200

Стоимость устранимого физического износа, тыс. руб. 126

Остаточная восстановительная стоимость

короткоживущих элементов с неустранимым

физическим износом, тыс. руб. 224

Восстановительная стоимость долгоживущих

элементов с неустранимым

физическим износом, млн руб. 1850

Фактический возраст здания, лет 20

Срок физической жизни здания, лет 100

Неустранимый физический износ долгоживущих

элементов (20/100) 1850, тыс. руб. 370

Оценка износа методом разбиения: функциональный и внешний износ

Функциональный износ теоретически представляет собой разницу между величинами восстановительной стоимости зда­ния и стоимости его замещения. Поскольку в стоимости заме­щения отражены затраты на воспроизводство потребительских свойств здания с учетом современных стандартов и рыночных требований, правомерно считать, что она исключает стоимость функционального износа, присутствующую в восстановитель­ной стоимости. Однако в оценочной практике при существую­щей технике расчетов восстановительная стоимость часто подменяется стоимостью замещения, и тогда этот подход ли­шается смысла. Но даже при сложности расчетов восстанови­тельной стоимости и стоимости замещения их прямое сопос­тавление не характеризует виды и источники функциональ­ного износа.

В методе разбиения износ подлежит дифференцированной оценке - по видам (устранимый и неустранимый) и генери­рующим его факторам. В частности, исходя из техники расчетов устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

- недостаточностью отдельных элементов здания или их каче­ственных характеристик;

- потребностями в замене или модернизации элементов;

- переизбытком отдельных элементов, так называемых «сверхулучшений».

Во всех случаях устранимый функциональный износ оцени­вается по стоимости его ликвидации.

Износ, обусловленный недостаточностью элементов, опреде­ляется разностью в стоимости их установки на дату оценки и в процессе строительства объекта.

Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

- недостаточностью отдельных элементов здания или их каче­ственных характеристик;

- переизбытком отдельных элементов («сверхулучшений»).

Неустранимый функциональный износ вследствие недоста­точности отдельных элементов измеряется потерей чистого до­хода из-за их отсутствия, капитализированной по норме капита­лизации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устрой­ства этих улучшений в процессе нового строительства.

На практике величина потерь чистого дохода устанавливает­ся из рыночных сравнений арендной платы за здания, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими.

Неустранимый функциональный износ вследствие пере­избытка отдельных элементов оценивается как восстанови­тельная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием «сверхулучшений».

Внешний износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Как ранее отмечалось, воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания. Однако более достоверные результаты способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Она проявляется в двух формах: изменении арендной платы и цен продаж.

Соответственно этому в оценочной практике сложились два подхода к изменению внешнего износа:

- капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия;

- сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.

3.6. Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры

Определить стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 40 м², расположенной на четвертом этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.

В доме отсутствуют лифт и мусоропровод, санузел в квартире совмещенный, комнаты смежные, высота помещений 2,7 м, площадь кухни 5,8м². Физический износ здания составляет 20 процентов. Удаленность от центра составляет менее 1 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 1,0.

Порядок определения рыночной стоимости квартиры следующий.

1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб. (панельного здания - 188,11 руб., кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту - 314,92 руб.).

2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (ноябрь 2006 г.) определяется по формуле:

С_в = С_в1984 И, (11)

где С_в - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

С_в1984 -восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);

И - индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен по отношению к базисному уровню.

На январь 2007 г. И = 64,95 (из письма Госстроя РФ).

С_в = 248,75  64,95 = 16156,31 руб.

3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:

С_о = С_в (1 - И_ф^н/ 100), (12)

где С_о - остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

И_ф^н - физический износ здания, в процентах.

С_о = 16156,31  (1 - 20/100) = 12925,05 руб.

4. По приложению В определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

К_вп - коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 2,7 м К_вп = 1,012;

К_пк - коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни 5,8 м² К_пк = 0,9;

К_ос - коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. При совмещенном санузле К_ос = 0,97;

К_эт - коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на четвертом этаже пятиэтажного дома К_эт = 1,0;

К_нл - коэффициент, учитывающий наличие лифта. При отсутствии лифта К_нл = 0,994;

К_нм - коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода. При отсутствии мусоропровода К_нм = 0,972;

К_ск - коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. Для двухкомнатной квартиры со смежными комнатами К_ск = 0,936;

К_рц - коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома. При удаленности дома от центра на расстояние менее 1 км К_рц = 1,0;

К_эс - коэффициент, учитывающий экологическое состояние. Согласно заданию К_эс = 1,0.

5. Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

К_п = (0,534  К_вп + 1,428  К_пк + 0,794  К_ос + 0,741  К_эт + 0,397  К_нм +

+ 0,473  К_нл + 1,259  К_ск + 0,733  К_рц + 1,275  К_эс) / 7,634. (13)

К_п = (0,534  1,012+ 1,428  0,9 + 0,794  0,97 + 0,741  1,00 + 0,397  0,994 +

+ 0,473  0,972 + 1,259  0,936 + 0,733  1,0 + 1,275  1,0) / 7,634 = 0,966.

6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, С_км определяется по формуле:

С_км = С_о К_п. (14)

С_км = 12925,05  0,966 = 12485,59 руб.

7. Цена продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья С_ск определяется по формуле:

С_ск = С_км S, (15)

где S - общая площадь жилья, м².

С_ск = 12485,59 х 40 = 499 423,93 руб.

Варианты заданий для курсового проектирования указаны в приложении А.

4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. Алгоритм сравнительного подхода

Определение стоимости объекта недвижимости на основе подхода сравнительного анализа продаж (сравнительный подход) производится в следующем порядке:

1) анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов (то есть таких объектов недвижимости, которые по своим физическим свойствам и полезности близки к оцениваемому объекту);

2) проверка информации о сделках;

3) выбор подходящих единиц сравнения;

4) выявление адекватных элементов сравнения;

5) внесение в цены продаж сопоставимых объектов поправок (корректиро- вок) на различие между ними и оцениваемым объектом по элементам сравнения;

6) сведение ряда откорректированных показателей стоимости сопоставимых объектов к одному показателю стоимости оцениваемого объекта.

Рис. 6. Схема определения стоимости недвижимости методом сравнения рыночных продаж

Для анализа сопоставимых продаж свободных участков земли в качестве единиц сравнения целесообразно применять:

- цену за единицу площади (гектар, сотку);

- цену за весь участок.

Для анализа сопоставимых продаж застроенных участков (объектов недвижимости) целесообразно применять:

- цену за единицу общей площади;

- цену за единицу площади, пригодной для сдачи в аренду;

- цену за единицу объема сооружения;

- цену за комнату;

- цену за квартиру;

- цену за единицу недвижимости, приносящую доход.

Выбор конкретных единиц сравнения оценщиком должен быть тщательно обоснован учетом специфики конкретного объекта, что должно быть отражено в отчете об оценке.

Элементами сравнения условно называются те характеристики объектов недвижимости, которые могут оказывать непосредственное влияние на их цены. Наиболее важными среди них (подлежащими обязательному учету) являются:

- передаваемые имущественные права;

- условия финансирования сделки;

- условия продажи;

- время продажи;

- месторасположение объекта;

- физические характеристики объекта;

- экономические характеристики объекта;

- характер использования;

- наличие стоимостных компонентов, не связанных с недвижимостью.

Поправки по элементам сравнения могут вноситься в цены сопоставимых объектов непосредственно в денежных единицах либо сначала в процентах с последующим переводом в денежные единицы. В условиях активного рынка, на котором можно найти достаточное количество сопоставимых продаж для сужения разброса цен, поправка может производиться методом общей группировки. В этом случае отдельные корректировки не проводятся, а сравнивается объект недвижимости в целом и выводится общая корректировка.

При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое выведение среднего арифметического откорректированных цен сопоставимых объектов. В основу определения стоимости оцениваемого объекта следует положить логические рассуждения, согласно которым наибольший вес придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

4.2. Примеры проведения оценки сравнительным подходом

4.2.1 Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных

Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости С_р принимает следующую форму:

С_р = Ц_i ± К_i, (16)

где Ц_i - цена продажи i-го сравнимого объекта недвижимости;

К_i - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 м² общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т. п.).

Основ­ное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: корректируется цена продажи сравнимого объекта не­движимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается кор­ректировкам.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выде­ляют девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недви­жимости.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Отклонения от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем по­рядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную выше очередность первых четырех элементов сравнения. Последую­щие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы коррек­тировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Пример. Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 120 м², расположенного на земельном участке площадью 10 000 м².

Коттедж имеет 6 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.

Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены табл. 5.

Т а б л и ц а 5

Исходные данные

Показатели

Объект

оценки

Сравнимые продажи

1-я

2-я

3-я

4-я

5-я

Цена продажи, руб.

65 000

78 000

56 000

70 000

54 000

Переданные права

на собственность

Полное владение

Полное владение

Полное владение

Полное владение

Полное владение

Полное владение

Условия

финансирования

Рыноч-

ные

Нерыноч-ные

Нерыноч-ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Коррекция по финансированию,

руб.

-3000

-8000

0

0

0

Условия продажи

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Срок продажи

2 недели

6 недель

1 год

1 год

1 год

Размер участка, м²

10 000

10 000

12 000

10 000

12 000

10 000

Размер дома, м²

120

120

145

120

145

120

Количество комнат

6

6

7

6

7

6

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

Примечание. Месторасположение объекта оценки и сравнимых продаж - пригородный район города Дзержинска.

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 3000 руб. для 1-го объекта и 8000 руб. - для 2-го объекта.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

(62000 - 56000) / 56000 = 0,1, или на 10 %, т.е. за год цены на рынке увеличились на 10 %.

Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 12 000 м² соответствует дом площадью 145 м² с 7 комнатами, а участку площадью 10 000 м² соответствует дом площадью 120 м² с 6 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:

70 000 - 62 000 = 8 000 руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража:

61 600 - 59 400 = 2 200 руб.

Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателем:

77 000 - 70 000 = 7 000 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 6. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Т а б л и ц а 6

Определение скорректированной цены

О к о н ч а н и е т а б л. 6

В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 6) вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж; количество корректировок для каждого объекта; общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определенный как разница между положительной и отрицательной корректировками. Результаты анализа сведены в табл. 7.

Т а б л и ц а 7

Анализ полученных данных

Показатели анализа

Сравнимые продажи

1-я

2-я

3-я

4-я

5-я

Количество корректировок

3

4

3

3

2

Общая чистая коррекция, руб.

1800

11 200

10 400

3200

12 400

Общая чистая коррекция,

% от продажи

3

14

19

5

23

Общая валовая коррекция, руб.

12 200

25 200

14 800

17 200

12 400

Общая валовая коррекция,

% от продажи

19

32

26

25

23

В рассматриваемом примере имеем очень узкий диапазон цен продажи - от 66 400 руб. до 66 800 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес - для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта- 66 400 руб.

Варианты заданий для курсового проектирования в приложении Б.

4.2.2 Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом

Относительный сравнительный анализ применяется, когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных, а также при необходимости проведения экспресс-расчета оценки объекта недвижимости. Этот метод основывается на ранжировании качественных характеристик (элементов сравнения) в категориях типа: значительно лучше; немного лучше; равный; немного хуже; значительно хуже.

Пример. Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий - среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл. 8.

Т а б л и ц а 8

Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа административного здания

Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется.

В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи 1 м² арендной площади (см. табл. 9).

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта - 77,12 руб.

Т а б л и ц а 9

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

1-го объекта сравнения

Позиции сравнения

Требуемая

корректировка

Отношение арендной площади к общей

Вниз

Коэффициент использования

Вверх

Местоположение

Вниз

Общая корректировка

Вниз

Корректировки на местоположение и на производительность значительно перекрывают небольшую корректировку на коэффициент использования. Следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 77,12 руб.

Рассмотрим 2-й объект сравнения: определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта - 67,74 руб.

Т а б л и ц а 10

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

2-го объекта сравнения

Позиции сравнения

Требуемая

корректировка

Отношение арендной площади к общей

Вниз

Коэффициент использования

Вверх

Средняя рента за 1 м² арендной площади

Вверх

Местоположение

Вверх

Общая корректировка

Вверх

Из табл. 10 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 67,74 руб.

Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта - 76,00 руб.

Т а б л и ц а 11

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

3-го объекта сравнения

Позиции сравнения

Требуемая

корректировка

Отношение арендной площади к общей

Вниз

Местоположение

Не требуется

Затраты на эксплуатацию

Вверх

Общая корректировка

Вниз

Так как более высокая производительность здания дает больший вклад, чем незначительно повышенные расходы, общая корректировка получается отрицательной и цена объекта оценки должна быть меньше 76,00 руб.

Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта - 80,77 руб.

Т а б л и ц а 12

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

4-го объекта сравнения

Позиции сравнения

Требуемая

корректировка

Коэффициент использования

Вниз

Местоположение

Вниз

Общая корректировка

Вниз

Все корректировки указывают на необходимость снижения показателей, следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 80,77 руб.

Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта - 73,10 руб.

Т а б л и ц а 13

Требуемые корректировки к цене за 1 м²арендной площади

5-го объекта сравнения

Позиции сравнения

Требуемая

корректировка

Местоположение

Вверх

Общая корректировка

Вверх

Из табл. 11 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 73,10 руб.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения (см. табл. 14).

Т а б л и ц а 14

Анализ полученных данных

Номер объекта

Корректировка

Цена продажи, руб.

4-й

Вниз

80,77

1-й

Вниз

77,12

3-й

Вниз

76,00

5-й

Вверх

73,10

2-й

Вверх

67,74

Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 73,10 руб. до 76,00 руб. за 1 м² арендной площади.

Так как для 5-го объекта было выполнено меньшее число корректировок, то ему можно придать больший вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м² арендной площади объекта оценки можно принять равной 74,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит 74,00  3000 = 222 000 руб.

Варианты для курсового проектирования в приложении В.

5. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного поку­пателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с тре­буемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредст­венная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерче­ского использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею до­ходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оценивае­мым активом.

Основное преимущество доходного подхода по сравнению с сравнительным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с сравнительным и затратным подходами. Например, ставки дохода, при­меняемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа со­поставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвести­ции; методы капитализации используются при корректировке раз­личий сравнительного и затратного подходов. Основным недостатком подхода является то, что он, в отличие от двух других, основан на прогнозных данных.

Существует два вида коэффициентов капитализации: ставки капитализации и нормы прибыли (ставки дисконтирования).

Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит имущество, и стоимостью этого имущества.

Норма прибыли на вложенный капитал объединяет в себе компенсацию инвестору за риск, за стоимость денег с учетом будущих периодов и за другие факторы, связанные с данным инвестором. Она учитывает издержки вложения заемного капитала и требует процентного дохода на собственный капитал. Прибыль на возмещение отражает ту долю дохода, которая идет на возврат инвестированного капитала.

Норма прибыли при вложениях в недвижимость не может быть ниже ставки процента по денежным вкладам - в противном случае все инвесторы избрали бы именно этот вариант инвестирования. Таким образом, ставка процента может рассматриваться в качестве минимальной нормы прибыли.

В мировой практике при доходном подходе используют два метода оценки: метод капитализации дохода (прямая капитализация) и метод дисконтирования денежных потоков.

5.1 Метод капитализации дохода

Капитализация представляет собой превращение дохода в совокупную стоимость. Применение метода капитализации дохода предполагает, что владелец имущества, либо тот, кому это имущество будет в конечном счете продано, получают потоки доходов на протяжении бесконечно длительного периода. Это соответствует формуле:

V = NOI/R_о, (17)

где V - стоимость на данный момент (текущая стоимость);

NOI - чистый текущий доход (чистый операционный доход);

R_о - норма прибыли, или ставка капитализации.

5.1.1. Расчет ежегодного чистого дохода

Чистый операционный доход, (NOI) равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, финансовых или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.

5.1.2. Расчет ставки капитализации

Общая ставка капитализации строится на основе анализа фактических отношений величины дохода к цене продажи для объектов недвижимости.

Ставка (общий коэффициент) капитализации определяется по формуле:

R_o= r + S + y + p, (18)

где r - безрисковая ставка, принимается как процент по долгосрочному депозитному рублевому вкладу в Сбербанке РФ на дату оценки;

S - поправка на неликвидность. При расчете потери на низкую ликвидность эксперты используют формулы финансовой математики;

y - коэффициент, учитывающий степень риска;

p - ставка возмещения капитала. Рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала. Количество лет, требуемых для возврата вложенного капитала, определяется сроком оставшейся экономической жизни оцениваемого объекта.

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Ставка дисконта показывает эффективность вложения капитала с учетом риска получения будущих доходов.

Денежный поток (до уплаты налогов) - чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

Риск - оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.

По мере повышения степени риска инвестиций, увеличивается норма доходов.

При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.

За основу берется безрисковая норма доходов, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправки на неликвидность. С учетом особенностей объекта оценщик может вносить дополнительные поправки.

Расчет ставки дохода на капитал (ставки дисконта) производится по формуле:

PV=FV/(1+E)ⁿ=[1/(1+E)ⁿ]  FV, (19)

где PV - текущая стоимость;
FV - будущая стоимость;
E - дисконтная ставка;
n - число периодов;
1/(1+Е)ⁿ - фактор текущей стоимости.

Расчет нормы возврата капитала выполняется методом Ринга (прямолинейным методом), который предполагает ежегодное (помесячное) снижение дохода равными долями в течение всего срока службы недвижимости.

5.2. Метод дисконтирования денежных потоков

Дисконтированием называется процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости по определенной ставке.

Метод дисконтных денежных потоков (ДДП) используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу собственности.

Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).

Метод ДДП применяется к объектам недвижимости:

1) приносящим доход;

2) имеющим неравные потоки доходов и расходов;

3) имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов;

4) приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).

Расчеты по методу ДДП можно разделать на три основных этапа:

1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

2. Расчет ставки дисконта.

3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, - текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования, т.е. прогноз потока будущих доходов и стоимости перепродажи объекта недвижимости.

Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды.

Величина прогнозного периода определяется исходя из следующих тенденций.

1. Оценщик стремится сократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов.

2. Оценщик обязан продлевать прогнозный период для выявления тенденций в получении денежных потоков и их величине.

3. В различных странах существуют типичные представления о длине прогнозного периода. Например, в Голландии - не более 4 лет. В России, в связи с неустойчивостью экономической и политической ситуации, длина прогнозного периода составляет в среднем 3 - 4 года.

4. Продолжительность прогнозного периода должна соответствовать сроку службы объекта.

5. Периодичность поступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Так как на рынке объектов недвижимости наблюдается равномерность поступления доходов (например, арендной платы), за шаг расчета, как правило, принимается 1 год.

5.3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков

Офисное здание выставлено на продажу за 5,5 млн. $. Площадь помещений здания составляет 3000 м². На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает авансовую арендную плату из расчета 200 $ за 1 м² в год. Срок аренды оканчивается через 2 года и арендатор планирует освободить здание.

Проведенный оценщиком анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) здания после его освобождения показывает, что здание целесообразно реконструировать. В этом случае ожидается, что арендная плата может возрасти до 300 $ за 1 м². Стоимость реконструкции 520000 $. Реконструкция осуществляется в течении 3 месяцев. Постоянные расходы на содержание здания составляют 150000 $, а операционные расходы - 20% от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год постоянные расходы будут возрастать на 5% в год. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать на 8% в год, а ставка арендной платы уменьшиться до 250 $ за 1 м².

Ставка дисконтирования, определенная оценщиком, составляет: на первые два года - 10, на последующие три - 12 и на оставшиеся - 13%.

Проведенный анализ рыночной среды показывает, что через 8 лет объект может быть продан за 5 млн. $ по ставке дисконта 12%.

Необходимо сформулировать рекомендации клиенту (инвестору) по приобретению офисного здания.

Т а б л и ц а 15

Расчет текущей стоимости объекта

№

Год

Валовой доход

Посто-янные расходы

Опера-ционные расходы

Расходы на реконст-рукцию

Денежный поток

Ставка дис-конта, %

Текущая стоимость

1

0

200 3000 = 600000

0

0

0

600000

10

600000

2

1

600000

0

0

0

600000

10

545455

3

2

30030000,75= 675000

150000

135000

520000

- 130000

12

-103635

4

3

300 3000 = 900000

157500

180000

0

562500

12

400376

5

4

900000

165375

180000

0

554625

12

352474

6

5

900000

173644

180000

0

546356

13

262425

7

6

250 3000 = 750000

182326

194400

0

373274

13

158664

8

7

750000

191442

209952

0

348606

13

131132

Итого

2346891

Текущая стоимость реверсии

5000000

12

2019415

Текущая стоимость недвижимости

4366306

Из расчета видно, что текущая стоимость здания составляет примерно 4,4 млн. $. Следовательно, необходимо рекомендовать клиенту воздержаться от покупки здания по предлагаемой цене.

Задания для курсового проектирования в приложении Г.

6. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА УПРАВЛЕНИЯ (НЕДВИЖИМОСТИ)

На завершающем этапе обучения студентами выполняется выпускная квалификационная работа (ВКР). В соответствии с государственным образовательным стандартом выпускные квалификационные работы для получения квалификации дипломированного специалиста выполняются в форме дипломного проекта.

Студенты, обучающиеся по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» по согласованию с руководителем ВКР на примере конкретного объекта недвижимости разрабатывают раздел «Определение рыночной стоимости объекта управления». Ниже приводится пример оформления соответствующего раздела дипломного проекта.

6.1. Анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки

В настоящее время в экономике России наблюдается повышение инвестиционной активности, о чем, в частности, свидетельствует увеличение объемов строительства, особенно по технологии монолитного домостроения.

С момента начала монолитного домостроения (1996 год) по настоящий момент (2006 год), объем строительства возрос в 13 раз и на данный момент составляет 670 000 кв. м общей площади в год по Нижнему Новгороду. В будущем планируется равномерное увеличение объемов строительства.

Что касается изменения средней цены предложения 1 кв.м общей площади в кирпично-монолитных домах в период с апреля 2003 года по март 2006 года, то рост цен составил 45 %.

Одной из причин равномерного увеличения объемов строительства и цен на монолитно-кирпичное жилье, является относительно низкий процент жилищной обеспеченности.

Что касается оцениваемого дома, то он расположен в Нижегородском районе г. Н.Новгород. Этот район является «дорогим» со средней ценой предложения в 1 862 долл. США за 1 кв.м общей площади, в домах аналогичных оцениваемому.

Итак, можно заключить, что объем строительства, и цены на рынке жилой недвижимости более-менее стабилизировались (нет резких перепадов), в дальнейшем предполагается равномерный рост цен и объема строительства на жилье, построенное по технологии монолитного домостроения до момента насыщения рынка данным типом жилья.

Оценивать местоположение объекта жилой недвижимости необходимо, рассматривая систему критериев оценки места. Она включает социальный, экономический, ландшафтный, экологический критерии и критерий престижности.

Основные технико-экономические показатели микрорайона

В табл. 16 приведены основные показатели проекта планировки квартала 8 района «4», утвержденных постановлением правительства Нижнего Новгорода.

Т а б л и ц а 16

Основные показатели планировки квартала 8 района «4»

О к о н ч а н и е т а б л. 16

Система критериев оценки места

10 баллов - очень хорошо

8 баллов - хорошо

4 балла - средне

0 - плохо

Описание местоположения объекта оценки

Нижегородский район г. Н.Новгород является престижным районом. Наличие в непосредственной близости Александровского сада дает высокие оценки по ландшафтному, экологическому и социальному критериям, главным образом из-за наличия мест отдыха и реабилитации, наличия водных поверхностей и зеленых массивов. Близость к крупнейшим транспортным артериям города обеспечивает хорошую транспортную доступность этому месту и как следствие высокий балл по экономическому критерию.

Видно, что здание располагается на хорошем (живописном и экологически чистом) месте.

Так как такие доминирующие показатели района, как наличие мест отдыха, зеленых массивов, водных поверхностей и т.д. гораздо сильнее влияют на цену жилой недвижимости, нежели коммерческой, то производить сравнительный анализ с коммерческим вариантом использования нецелесообразно.

Существующее использование объекта недвижимости является наиболее эффективным.

6.2. Оценка жилого комплекса по затратному подходу

Подлежащий оценке объект недвижимости представляет собой объект нового строительства, следовательно, принимается, что у него полностью отсутствуют все виды износа - физический (Ф), моральный (М), внешний (В), т.е. Ф=0, М=0, В=0. Поэтому основным показателем при расчете стоимости затратным подходом является стоимость нового строительства в сумме со стоимостью земельного участка, т.е. первоначальная (базовая) стоимость - Со.

Исходным параметром для определения Со являются результаты ранее выполненного сводного сметного расчета. В сводном сметном расчете все стоимостные показатели просчитаны в ценах 1984 года. Пересчет стоимостных показателей осуществляется на основе определения общего индекса роста цен (Iобщ), характеризующего степень удорожания стоимости строительства за период с 1984 года (базовый уровень) до 2006 г. (текущий уровень). Для перевода цен 1984 года в цены 2006 года Iобщ = 38,464 (по данным бюллетеня «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ).

Необходимо учесть увеличение стоимости за счет затрат на маркетинг, рекламу, реализацию. Величина надбавки учитывает также уровень риска реализации проекта строительства. Надбавка просчитана экспертно и взята в размере 5-ти процентов от базовой стоимости Со. Курс доллара США на дату оценки (02.04.06) составил 28,5024 руб. за 1 $ США. Таким образом стоимость нового строительства, рассчитанная с помощью затратного подхода, методом анализа проектно-сметной документации составила:

Сзд.затр=Со Iобщ.  1,05=20 368 380 38,464 1,05=822 621 837 руб. или

28 861 494 долл. США.

В соответствии со статьей 130 ч.1 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся и земельные участки (ЗУ).

В связи с этим также необходимо учесть стоимость земельного участка, занимаемого объектом недвижимости.

На момент оценки объекта г. Н.Новгород разделен на 6 районов. При этом в каждом районе определена соответствующая ей величина нормативной цены земли (НЦЗ). НЦЗ - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

• оцениваемый объект расположен в 1-й территориально-экономической оценочной зоне (ТЭОЗ);

• средний размер платы (Ср.п) для данной ТЭОЗ равен 750 000 долл. США за 1 га;

• площадь земельного участка Sуч = 1,184 га;

• ставка земельного налога для данной ТЭОЗ равна 462 долл. США /га.

Вносим необходимые корректировки:

Кр.а - коэффициент корректировки размера платы за право арены на срок более 25 лет, равен 1;

Ко.п - коэффициент общей плотности застройки = Общая площадь жилого зд./площадь земельного участка (ЗУ) = 39 422/11 840 = 3,33;

Кц - коэффициент целевого назначения, для жилого здания, равен 1;

Ку - коэффициент удаленности от метро = 1, т.к. удаленность превышает 150 метров.

Также составной частью стоимости земельного участка является общая сумма земельного налога, выплаченная за пользование земельным участком в течение всего срока строительства (20, 6 месяцев).

Получаем, что стоимость земельного участка равна:

Сзем = Sуч Ср.п Кр.а Ко.п Кц Ку-Обременения+ЗН Sуч Тстр./12 = =1,184 750 000 3,33-0 + 13 168 1,184 1,72 = 2 931 341 долл. США или 83 550 249 руб.

Общая стоимость объекта недвижимости, определенная по затратному подходу (Сзатр) складывается из стоимости здания и стоимости земельного участка, на котором оно размещается. Таким образом:

Сзатр =Сзд.затр+Сзем =822 621 837+83 550 249 =906 172 086 руб. или 31 792 834 долл. США

6.3. Оценка жилого комплекса по сравнительному подходу

Сравнительный подход - подход оценки стоимости объекта недвижимости (ОН) путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок (поправок), учитывающих различия между ними.

Необходимые поправки производилась в процентном выражении. В качестве метода определения величины процентной поправки был использован метод парных продаж, т.е. были выявлены объекты-аналоги, которые отличались друг от друга только одной характеристикой, эта характеристика оценивалась в процентном выражении, т.е. определялся ее вклад в общую стоимость ОН (принцип вклада), после чего осуществлялась корректировка выбранных объектов с объектом-аналогом в %.

Характеристика оцениваемого объекта:

1. Дом переменной этажности (15/17/19/21) с 1-м нежилым этажом, с подземной автостоянкой, монолитно-кирпичный, сдан госкомиссии в апреле 2003 г.:

а) кол-во квартир - 204, общая площадь 23 873,8 кв.м; жилая площадь 14 454,8 кв.м;

б) нежилая площадь 1-го этажа (офисы) - 698,7 кв.м.;

в) кол-во машиномест в подземной а/с - 213;

г) эффективная (потенциально приносящая доход) площадь здания с учетом подземной парковки (в дальнейшем - эффективная площадь здания) -25 850,5 кв.м.

2. Планировка - современная, но не свободная (без межкомнатных перегородок)

3. Местоположение - Нижегородский район г. Н.Новгорода.

4. Инженерное и общее устройство - имеется телефон, радиаторы с терморегуляторами, охрана, видеонаблюдение, территория огорожена, квартиры подготовлены под чистовую отделку (отштукатурены, есть стяжка на полу).

Из этого следует, что объект можно отнести к классу жилья повышенной комфортности.

Так как оцениваемое жилое здание имеет жилые и нежилые помещения, и подземную а/с, то оценка всего жилого комплекса по сравнительному подходу будет складываться из трех этапов.

Квартиры

В качестве аналогов по газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06. с целью уменьшения кол-ва вносимых поправок, подбирались аналоги по следующим критериям:

• функциональное назначение то же, что и у оцениваемого объекта, т.е. жилые многоэтажные (многоквартирные) дома, имеющие схожее инженерно-техническое обеспечение;

• со схожим местоположением, т.е. находящиеся в Нижегородском районе г. Н. Новгород;

• все объекты являются монолитно-кирпичными, многоэтажными новостройками;

• условия продажи - рыночные;

• передаваемые имущественные права - пользование, владение, распоряжение.

Поправки

По газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06 года, подбирались жилые дома, различие между которыми состояло только в 1 характеристике, далее определялся вклад этой характеристики в общую стоимость объекта в процентном выражении (см. приложение 3).

Итак, получены следующие значения поправок:

- подземная автостоянка, поправка 9%;

- охрана, огороженная территория, поправка 8%;

- телефон, поправка 3%;

- отделка (нет/подготовка под чистовую отд.), поправка 7%;

- Интернет (локальная сеть), поправка 3%;

- планировка, поправка 15% на свободную планировку (без межкомнатных перегородок).

Правило корректировки - если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада (в %) этого превосходства и наоборот.

Определив процентные значения заданных характеристик, приступаем к расчету стоимости общей площади квартир жилого дома по сравнительному подходу.

В качестве стоимости 1 м² общей площади квартир оцениваемого здания принимаем среднюю арифметическую цену предложения в объектах-аналогах, с учетом поправок. Стоимость 1 кв.м общей площади квартир =1 956 $ США. Таким образом, согласно сравнительному подходу, общая стоимость всей общей площади квартир жилого дома:

Сжил=Sобщ.пл Скв.м=23 873,8 кв.м.  1956 $ США=46 697 153 $ США или

1 330 980 927 руб.

Нежилые помещения 1-го этажа (офисы)

Нежилая площадь 1-го этажа (офисы) - 698,7 кв.м

Для того, что бы уменьшить число вносимых поправок, объекты недвижимости (ОН) подбирались со следующими характеристиками:

• нежилые помещения под офисы, расположенные на 1-х этажах в жилых многоэтажных монолитно-кирпичных домах, имеющие схожее инженерно-техническое обеспечение;

• со схожим местоположением - находящиеся в Нижегородском районе г. Н.Новгорода;

• все объекты являются новостройками;

• условия продажи - рыночные;

• передаваемые имущественные права - пользование, владение, распоряжение;

• имеется отдельный вход, телефон.

Поправки

По газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06.года, подбирались жилые дома, различие между которыми состояло только в 1 характеристике, далее определялся вклад этой характеристики в общую стоимость объекта в процентном выражении.

Итак, получены следующие значения поправок:

- площадь объекта, поправка 7% на разницу в 470 кв.м;

- охрана, видеонаблюдение, поправка 9%;

- наличие мест парковки, поправка 5%;

- отделка (подготовка под чистовую отд./чистовая), поправка 9%;

- Интернет (локальная сеть), поправка 5%;

- свободная планировка, поправка 11%.

Определив процентные значения заданных характеристик, приступаем к расчету стоимости 1 кв.м. нежилых помещений 1-го этажа жилого дома.

В качестве стоимости 1 м² общей нежилой площади оцениваемого здания принимаем среднюю арифметическую цену предложения в объектах-аналогах, с учетом поправок. Стоимость 1 кв.м нежилой площади=1 624 $ США, таким образом, согласно сравнительному подходу, стоимость всей нежилой площади дома составила:

Снежил=Sнежил.пл Скв.м=698,7 кв.м.  1624 $ США=1 134 689 $ США

или 32 341 354 руб.

Машиноместа подземной а/с жилого дома

Кол-во машиномест - 213.

Для того, что бы уменьшить число вносимых поправок, ОН подбирались со следующими характеристиками:

• все мащиноместа расположены в охраняемых кирпичных, либо монолитных ГСК, имеющих схожее инженерно-техническое обеспечение;

• со схожим местоположением - находящиеся в Нижегородском районе г.Н.Новгорода;

• все объекты являются новостройками, имеют ремонтную зону;

• условия продажи - рыночные;

• передаваемые имущественные права - пользование, владение, распоряжение.

Поправки

Так как подобранные объекты почти идентичны, то кол-во вносимых поправок незначительно.

По газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06.года, подбирались машиноместа в капитальных ГСК, различие между которыми состояло только в 1 характеристике, далее определялся вклад этой характеристики в общую стоимость объекта в процентном выражении (см. табл. 17).

Итак, получены следующие значения поправок:

- кол-во машиномест, поправка 9% на 48 м/м;

- наличие мойки, поправка 6%.

Т а б л и ц а 17

Определив процентные значения заданных характеристик, приступаем к расчету стоимости по сравнительному подходу машиноместа в подземном паркинге жилого дома (см. табл. 16).

Т а б л и ц а 18

Цена предложения одного машиноместа в подземных автостоянках объектов аналогов г.Н.Новгорода

В качестве стоимости 1 машиноместа в подземной а/с жилого дома, принимаем среднюю арифметическую цену предложения в объектах-аналогах, с учетом поправок. Стоимость 1 машиноместа=12 130 $, таким образом, согласно сравнительному подходу, стоимость всех машиномест жилого дома составила:

См/м=Кол-во м/м С1 м/м=213 12 130 $ США=2 583 690 $ США

или 73 641 366 руб.

Итак, результирующее значение стоимости, определенное по сравнительному подходу, жилого комплекса по адресу ул. Академика Пилюгина, д. 22 складывается из стоимости жилой площади (Сжил.), нежилой площади (Снежил.) и стоимости всех машиномест (См/м ) подземного паркинга, получаем:

Ссравн =Сжил+Снежил+См/м=46 697 153+1 134 689+2 583 690+2 930 400 = 50 415 532 долл. США или 1 436 963 659 руб.

6.4. Оценка жилого комплекса по доходному подходу

Доходный подход предполагает использование объекта недвижимости с целью получения дохода в течение всего нормативного срока службы или срока службы, который является целесообразным для собственника или инвестора.

Рассмотрим вариант сдачи в аренду жилых помещений, нежилых помещений 1-го этажа, а также машиномест подземной автостоянки здания. В качестве периода получения дохода будет взят срок, равный 5 годам.

Стоимость жилого комплекса при варианте аренды будет равна дисконтированному денежному потоку арендных платежей за 5 лет за вычетом расходов на обслуживание и ежегодных выплат налога на землю, плюс стоимость перепродажи объекта недвижимости через 5 лет, приведенная к дате оценки, т.е. реверсия.

Реверсия - сумма, остающаяся от цены продажи после вычета затрат на продажу, остатка основной суммы ипотечной задолженности и любых штрафов за досрочное погашение кредита.

Формула в данном случае будет иметь вид:

PV1=PMT (1-1/(1+E)ⁿ) ; (20)

PV2 = Сперепр ; (21)

(1+E)ⁿ

Сдоход= PV1+ PV2, (22)

где PV1 - современная (текущая) стоимость аннуитета (называемая постоянным доходом, получаемым через равные промежутки времени);

PMT=[(АПжил+АПнежил+АПм/м)-Зобслуж-ЗН] - читый операционнй доход (NOI) за год;

АПжил - ежегодная арендная плата, получаемая в течение периода Т от сдачи в аренду квартир;

АПнежил - ежегодная арендная плата, получаемая в течение периода Т от сдачи в аренду нежилых помещений;

АПм/м - ежегодная арендная плата, получаемая в течение периода Т от сдачи в аренду машиномест подземной автостоянки;

АПобщ - (АПжил + АПнежил + АПм/м) - общая ежегодная арендная плата;

Зобслуж - ежегодные затраты на управление объектом недвижимости, его техническое обслуживание и ремонт;

ЗН - сумма ежегодно уплачиваемого земельного налога;

E - ставка дисконта или процентная ставка с учетом рисков;

n - срок аренды (5 лет);

PV2 - современная (текущая) стоимость перепродажи объекта недвижимости через 5 лет;

Сперепр - стоимость перепродажи объекта недвижимости по истечении периода Т=5 годам;

Сдоход - стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с помощью доходного подхода.

Для определения АПжил, АПнежил и по газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06. была сформирована совокупность данных по ставкам арендной платы (АП) за 1 м² площади в квартирах и нежилых помещениях (офисах), а также за 1 машиноместо в подземном паркинге в объектах, аналогичных оцениваемому (характеристики по которым сравнивались объекты - см. в сравнительном подходе). Так как все подобранные квартиры-аналоги сдаются в аренду с обустроенной кухней, то необходимо сделать дополнительную корректировку на наличие этого улучшения (см. табл. 19).

Т а б л и ц а 19

Таким образом, получаем:

АПжил = 144 $ за 1 м² в год;

АПнежил = 362 $ за 1 м² в год;

АПм/м = 1 084 $ за 1 машиноместо в год;

Умножая значения корректируемых годовых ставок АП на соответствующие им площади и число машиномест, получаем суммарные значения соответствующих ежегодных ставок АП:

АПжил= 144 23 873,8=3 437 827,2 долл. США или 97 986 326 руб. в год;

АПнежил= 362 698,7=252 930 долл. США или 7 209 112 руб. в год;

АПм/м = 1 084213=230 892 долл. США или 6 580 977 руб. в год;

АПобщ = 3 437 827,2+252 930+230 892=3 921 649,2 долл. США или 111 776 414 руб. в год.

Затраты на управление и обслуживание в расчете на 1 м² общей площади жилого здания (Зобслуж) равны 6,89 $ США, тогда общие затраты на обслуживание и управление жилым домом за год (Зобслуж) равны 271 617,6 $ США или 7 741 753 руб.

Годовая сумма земельного налога (ЗН), выплачиваемая за пользование земельным участком, равна 462 $ США за 1 га. в год. При площади участка = 1,184 га годовая сумма земельного налога равна 15 591 руб. или 547 $ США в год:

NOI=PMT=3 921 649,2-271 617,6-547=3 649 484,6 долл. США или

104 019 070 руб. в год.

Ставку дисконтирования определяем методом кумулятивного построения

Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка дисконтирования должна учитывать это путем ее увеличения.

Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями требует выбора варианта финансирования, отслеживания рынка, принятия решения о продаже или удержании объекта недвижимости, работы с налоговыми органами и т.д., то есть требуются определенные усилия, которые должны компенсироваться путем включения в реальную ставку инвестиционного менеджмента. Не следует путать это вознаграждение с комиссионными за непосредственное управление недвижимостью, которое составляют часть эксплуатационных расходов.

Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.

Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала опытный инвестор учтет также и время возмещения (возврата) вложенного капитала, то есть к полученной ставке необходимо будет добавить ставку возмещения капитала.

Учитывая вышеизложенное получаем:

1. Безрисковая ставка дохода, соответствующая эффективной доходности к погашению валютных еврооблигаций РФ со сроком погашения в 2030 году, составит на 02.04.06 год 6,96%.

2. Компенсацию за риск вложения инвестиций в недвижимость принимаем равной 5 %.

3. Инвестиционный менеджмент берется экспертно и находится в пределе 1-5%., в данном случае 2%.

4. Компенсация за низкую ликвидность 1,5 %.

5. Норма возврата капитала по прямолинейному методу (метод Ринга), учитывая, что срок окупаемости данного проекта принят равным 20 годам, составит 5% годовых.

Определение ставки дисконтирования приведено в табл. 20.

Т а б л и ц а 20

Определение ставки дисконтирования

Наименование риска

Значение, %

Безрисковая ставка дохода, соответствующая эффективной доходности к погашению валютных еврооблигаций РФ со сроком погашения в 2030 году

6,7

Компенсация за риск вложения инвестиций в недвижимость

5

Инвестиционный менеджмент

2

Низкая ликвидность

1,5

Суммарная процентная ставка

15,2

Норма возврата капитала

5

Итого

20,2

Определяем стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков с последующей перепродажей ОН.

Текущая стоимость платежей:

PV1= PMT (1-1/(1+E)ⁿ) =104 019 070 2,98=309 976 829 руб. или

E 10 875 464 долл. США.

Стоимость перепродажи объекта недвижимости по истечении периода в 5 лет определяем по данным интернет-сайта arn.ru, исходя из представленных на нем сводных таблиц с динамикой изменения цен предложения квартир на вторичном рынке, т.е. коэффициент удорожания, с учетом инфляции (по прогнозам Минэкономразвития РФ, инфляция будет снижаться, в среднем приблизительно на 1% в год, с прогнозного значения на 2006 год в 10%), равен 2,15.

Учитывая, что жилой дом является новостройкой и построен по современному, индивидуальному проекту, через 5 лет физический, моральный и внешний (предполагаем) износ также будут равны нулю. Получаем, что будущая стоимость перепродажи равна:

Сперепр=Ссравн К-т удорожания=50 415 531,6  2,15=3 089 471 843 руб.

или 108 393 393 долл. США.

Текущая стоимость реверсии:

PV2= Сперепр =3 089 471 843 =1 230 865 276 руб. или

(1+E)ⁿ 2,51 43 184 619 долл. США.

Стоимость объекта недвижимости:

Сдоход =PV1+PV2 =309 976 829+1 230 865 276=1 540 842 105 руб. или

54 060 083 долл. США.

6.5. Определение результирующего значения рыночной стоимости объекта оценки

После оценки объекта по трем подходам необходимо установить окончательную стоимость. Для этого используется процедура согласования. Она заключается в определении веса каждого подхода в итоговой величине стоимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости представляет собой результат согласования оценок по различным подходам и количественно выражается соотношением:

Срын =∑di Ci=dзатр.  Сзатр.+dсравн.  Cсравн.+dдх.  Cдх., (23)

где dзатр., dсравн., dдх. - соответственно, удельные веса оценок по затратному, сравнительному и доходному подходам (∑di =1).

Для того, что бы определить удельный вес каждого из подходов, необходимо вначале присвоить каждому из подходов соответствующий ему ранг, который отражает надежность этого подхода: Rз=30%; Rcр=100%; Rдх=70%.

Далее переводим проставленные ранги в коэффициенты весомости: di=Ri/∑Ri.

Получаем, что для данного объекта недвижимости: dзатр.= 0,15; dсравн.= 0,5; dдх.= 0,35.

Вычисляем результирующее значение рыночной стоимости объекта недвижимости. Оно равно:

Собъекта =31 792 834 0,15+50 415 532 0,5+54 060 083 0,35 = 48 897 720 долл. США (1 393 702 374 руб.)

или (делим на эффективную площадь ОН=25 850,5 кв. м) 1 892 долл. США (53 914 руб.) за 1 кв. м эффективной площади здания.

ЛИТЕРАТУРА

1. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон Рос. Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ: [ред. от 05.02.2007]. - Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

2. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении стандартов оценки: постановление Правительства Рос. Федерации от 06.07.2001 № 519 // Собр. законодательства. Рос. Федерации. - 2001. - № 29, ст. 3026. - Режим доступа: КонсультантПлюс. ВерсияПроф.

3. Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учеб. пособие для вузов / С.В. Валдайцев. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. - 545 с.

4. Волочков, Н.Г. Справочник по недвижимости / Н.Г. Волочков. - М.: ИНФРА-М., 1996. - 672 с.

5. Гранова, И.В. Оценка недвижимости: учеб. пособие / И.В. Гранова. - СПб.: Питер, 2001. - 208 с. - (Учебное пособие).

6. Григорьев, В.В. Оценка предприятий. Имущественный подход: учеб.-практ. пособие / В.В. Григорьев, И.М. Островкин. - М.: Дело, 2000. - 224 с.

7. Григорьев, В.В. Оценка предприятия: теория и практика / В.В. Григорьев, М.А. Федотова. - М.: Дело, 1997. - 320 с.

8. Есипов, В. Оценка бизнеса: учеб. пособие / В. Есипов, Г. Маховикова, В. Терехова. - СПб.: Питер, 2006. - 457 с.: ил. - (Учебное пособие).

9. Ким, Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского направления и оценка их стоимости: практ. рук. / Е.П. Ким. - М.: Эксперт. бюро-М, 1997. - 224 с.

10. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): учебник / под ред. В.И. Кошкина. - М.: ЭКМОС, 2002. - 943 с.: ил.

11. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2000. - 509 с.

12. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федо-товой. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 496 с.

13. Оценка объектов недвижимости : теорет. и практ. аспекты: учеб. пособие / под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М.: Дело, 1998. - 320 с.

14. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования: учеб.-практ. пособие / под ред. В.М. Рутгайзера. - М.: Дело, 1998. - 384 с. - (Оценочная деятельность).

15. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учеб. и практ. пособие / отв. ред. В.М. Рутгайзер. - М.: Дело, 1998. - 383 с. - (Оценочная деятельность).

16. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учеб. пособие / под ред. Н.А. Абдуллаева, Н.А. Колайко. - М.: ЭКМОС, 2000. - 352 с. - (Учебники и учебные пособия).

17. Орлов, С.В. Рыночная оценка имущества города: учеб. пособие для вузов / С.В. Орлов, Ю.А. Цыпкин. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 240 с.

18. Тарасевич, Е.И. Методы оценки недвижимости / Е.И. Тарасевич. - СПб.: Технобалт, 1995. - 247 с.

19. Тарасевич, Е.И. Оценка недвижимости: энцикл. оценки / Е.И. Тарасевич. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997. - 422 с.

20. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. / Д. Фридман, Н. Ордуэй. - М.: Дело, 1995. - 462 с.: ил. - (Зарубежный экономический учебник).

21. Харрисон, Г.С. Оценка недвижимости: учеб. пособие: пер. с англ. / Г.С. Харрисон. - М.: Мособлупрполиграфиздат, 1994. - 146 с.

22. Экономика и управление недвижимостью : примеры, задачи, упражнения: учеб. для вузов: в 2 ч. / под общ. ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ, 2001. - Ч. 1-2.

23. Нагаев, Р.Т. Недвижимость: энцикл. слов. / Р.Т. Нагаев. - Казань: Идеал-Пресс, 2001. - 895 с.

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Исходные данные для определения рыночной стоимости квартиры

Т а б л и ц а А.1

Коэффициент, учитывающий наличие лифта

Этаж

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

К_нл

1,00

1,00

0,997

0,994

0,991

Т а б л и ц а А.2

Коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода

Этаж

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

К_нм

0,993

0,986

0,979

0,972

0,965

Т а б л и ц а А.3

Коэффициент, учитывающий высоту жилого помещения

Высота помещения, м

2,4

2,5

2,6

2,7

2,8

2,9

3,0

3,1

3,2

К_вп

0,90

1,00

1,006

1,012

1,018

1,02

1,03

1,033

1,036

Высота помещения, м

3,3

3,4

3,5

3,6

3,7

3,8

3,9

4,0

и выше

К_вп

1,00

0,996

0,992

0,988

0,984

0,980

0,976

0,972

Т а б л и ц а А.4

Коэффициент, учитывающий месторасположение дома

Удаление от центра, км

менее 1

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 и более

К_рц

1,0

0,997

0,994

0,991

0,988

0,985

0,982

0,979

0,976

0,973

0,970

Т а б л и ц а А.5

Коэффициент, учитывающий площадь кухонь

Площадь кухни, м²

менее 6,0

6,0

6,5

7,0

7,5

8,0

8,5

9,0

9,5

10,0

более 10,0

К_пк

0,9

0,92

0,94

0,96

0,98

1,00

1,02

1,04

1,06

1,08

1,10

Т а б л и ц а А.6

Коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов

Наличие совмещенного санузла

К_ос

В однокомнатной квартире или четырёхкомнатной с обязательным вторым санузлом

1,0

В двух- или трехкомнатной квартире без обязательного второго санузла

0,97

В четырехкомнатной или большей квартире

0,984

При отсутствии ванной в пределах квартиры

0,876

При отсутствии туалета в пределах квартиры

0,824

Т а б л и ц а А.7

Коэффициент, учитывающий этаж

Месторасположение квартиры

К_эт

Первый или последний этаж в домах этажностью выше двух

0,90

Любой этаж в двухэтажных домах или любой этаж, кроме первого и последнего, в домах этажностью выше двух

1,00

Т а б л и ц а А.8

Коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат

Наличие смежных комнат

К_ск

В двухкомнатной квартире

0,936

В трехкомнатной квартире

0,942

В четырехкомнатной или большей квартире

0,968

Т а б л и ц а А.9

Коэффициент, учитывающий экологическое состояние

Интенсивность движения

Расстояние от дома до бровки проезжей магистрали

К_эс

Более 1000 транспортных единиц в час

до 80 м

0,85

От 400 до 1000 транспортных единиц в час

до 50 м

0,90

От 100 до 400 транспортных единиц в час

до 20 м

0,95

Менее 100 транспортных единиц в час

при любом расстоянии

1,00

Т а б л и ц а А.10

Варианты заданий для определения рыночной стоимости квартиры

Номер варианта

Количество комнат

Общая

площадь, м²

Износ, %

Высота помещения, м

Удаление от центра, км

Площадь кухни, м²

к_зс

Совмещенный санузел

Смежность комнат

Наличие лифта

Наличие мусоропровода

Этаж, на котором расположена квартира

Количество этажей в доме

1

3

60

15

2,4

0,9

5,5

0,85

+

-

-

+

1

5

2

2

45

20

2,6

1

6,0

0,95

-

-

-

+

2

5

3

3

70

15

2,8

2

6,5

0,9

+

+

-

+

3

5

4

2

50

20

3,0

3

7,0

1,00

-

+

-

+

4

5

5

3

65

15

3,2

4

7,5

0,85

+

-

-

+

5

5

6

3

75

20

3,4

5

8,0

0,95

-

-

+

+

6

6

7

2

50

15

2,5

6

8,5

0,9

+

+

+

+

7

9

8

2

45

20

2,7

7

9,0

1,00

-

+

+

+

8

9

9

1

30

15

2,9

8

7,0

0,85

+

-

+

+

9

9

10

1

28

20

3,1

9

6,5

0,95

-

-

+

+

10

12

11

2

42

15

3,3

10

7,0

0,9

+

+

+

+

11

12

12

3

62

20

2,5

11

8,0

1,00

-

+

+

+

12

12

13

3

67

15

2,7

12

8,5

0,85

+

-

-

-

1

5

14

3

72

20

2,9

13

9,0

0,95

-

-

-

-

2

5

15

2

47

15

3,1

14

6,5

0,9

+

+

-

-

3

5

16

3

58

20

2,8

15

7,0

1,00

-

+

-

-

4

5

17

1

30

20

2,4

0,8

7,0

1,00

-

+

+

+

9

9

18

1

28

25

2,6

0,9

6,5

0,9

+

+

+

+

10

12

19

2

42

20

2,8

1

5,5

0,95

-

+

+

+

11

12

20

3

62

25

3,0

2

6,0

0,85

+

-

+

+

12

14

21

3

67

20

3,2

3

6,5

1,00

-

-

+

-

1

9

22

3

72

25

3,4

4

7,0

0,9

+

+

+

-

2

9

23

2

47

20

2,5

5

7,5

0,95

-

+

+

-

3

9

24

3

58

25

2,7

6

8,0

0,85

+

+

+

-

4

9

25

3

60

20

2,9

8

7,0

1,00

-

-

-

-

1

5

26

2

45

25

3,1

9

8,0

0,9

+

-

-

-

2

5

27

3

70

20

3,3

10

8,5

0,95

-

+

-

-

3

5

28

2

50

25

2,5

11

9,0

0,85

+

+

-

-

4

5

29

3

65

20

2,7

12

6,5

1,00

-

+

-

-

5

5

30

3

75

25

2,9

13

7,0

0,9

+

-

+

+

6

6

31

2

50

20

3,1

14

8,5

0,95

-

-

+

+

7

9

32

2

45

25

2,8

15

9,0

0,85

+

+

+

+

8

9

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Варианты заданий для определения рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных

Вариант № 1

Объект

оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

54 000

64 000

46 000

56 000

43 000

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-2000

-6000

0

0

0

Размер участка, м²

8 000

8 000

10 000

8 000

10 000

8 000

Размер дома, м²

100

100

125

100

125

100

Кол-во комнат

5

5

6

5

6

5

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

Вариант № 2

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

675 000

83 200

57 500

61 600

55 900

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-2500

-7800

0

0

0

Размер участка, м²

10 000

10 000

13 000

10 000

11 000

10 400

Размер дома, м²

125

125

165

125

140

130

Кол-во комнат

6

6

8

6

7

7

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

Вариант № 3

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

74 200

89 600

63 300

78 400

60 200

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-2700

-8400

0

0

0

Размер участка, м²

11 000

11 000

14 000

11 000

14 000

11 200

Размер дома, м²

140

140

175

140

175

140

Кол-во комнат

7

7

8

7

8

7

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

П р о д о л ж е н и е п р и л о ж е н и я Б

Вариант № 4

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

72 900

86 400

62 100

75 600

58 100

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-2800

-8100

0

0

0

Размер участка, м²

10 600

10 600

13 500

10 600

13 500

10 800

Размер дома, м²

130

130

170

135

170

135

Кол-во комнат

7

7

8

7

8

7

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

Вариант № 5

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

76 700

92 800

65 300

81 200

62 300

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-2800

-8700

0

0

0

Размер участка, м²

11 400

11 400

14 500

11 400

14 500

11 600

Размер дома, м²

140

140

180

140

180

145

Кол-во комнат

7

7

9

7

9

7

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

Вариант № 6

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

47 000

57 600

40 000

50 400

38 700

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-1700

-5400

0

0

0

Размер участка, м²

7000

7000

9000

7000

9000

7200

Размер дома, м²

90

90

115

90

115

90

Кол-во комнат

4

4

5

4

5

4

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

П р о д о л ж е н и е п р и л о ж е н и я Б

Вариант № 7

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

41 600

51 200

35 400

44 800

34 400

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-1500

-4800

0

0

0

Размер участка, м²

6200

6200

8000

6200

8000

6400

Размер дома, м²

80

80

100

80

100

80

Кол-во комнат

4

4

5

4

5

4

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

Вариант № 8

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

36 200

44 800

30 800

39 200

30 100

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-1300

-4200

0

0

0

Размер участка, м²

5400

5400

7000

5400

7000

5600

Размер дома, м²

70

70

90

70

90

70

Кол-во комнат

3

3

4

3

4

3

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

Вариант № 9

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

59 400

70 400

51 600

60 600

47 300

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-2200

-6600

0

0

0

Размер участка, м²

8800

8800

11000

8800

11000

8800

Размер дома, м²

110

110

138

110

138

110

Кол-во комнат

6

6

7

6

7

6

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

П р о д о л ж е н и е п р и л о ж е н и я Б

Вариант № 10

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

70 200

83 200

59 800

71 600

55 900

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-2600

-7800

0

0

0

Размер участка, м²

10400

10400

13000

10400

12700

10400

Размер дома, м²

130

130

163

130

159

130

Кол-во комнат

7

7

8

7

8

7

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

Вариант № 11

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

75 600

89 600

64 400

78 400

60 200

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-2800

-8400

0

0

0

Размер участка, м²

11 200

11 200

14 000

11 200

14 000

11 200

Размер дома, м²

140

140

175

140

175

140

Кол-во комнат

7

7

8

7

8

7

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

Вариант № 12

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

72 900

86 400

62 100

75 600

58 050

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-2700

-8100

0

0

0

Размер участка, м²

10 800

10 800

13 500

10 800

13 500

10 800

Размер дома, м²

135

135

170

135

170

135

Кол-во комнат

7

7

8

7

8

7

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

П р о д о л ж е н и е п р и л о ж е н и я Б

Вариант № 13

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

78 300

92 800

66 700

81 200

63 000

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-2900

-8700

0

0

0

Размер участка, м²

11 600

11 600

14 500

11 600

14 500

11 600

Размер дома, м²

145

145

180

145

180

145

Кол-во комнат

7

7

9

7

9

7

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

Вариант № 14

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

50 800

57 600

41 400

50 400

38 700

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-2000

-5400

0

0

0

Размер участка, м²

7200

7500

9000

7200

9000

7200

Размер дома, м²

90

95

115

90

110

90

Кол-во комнат

5

5

6

5

6

5

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

Вариант № 15

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

43 200

51 200

36 800

44 800

34 400

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-1600

-4800

0

0

0

Размер участка, м²

6400

6400

8000

6400

8000

6400

Размер дома, м²

80

80

100

80

100

80

Кол-во комнат

4

4

5

4

5

4

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

О к о н ч а н и е п р и л о ж е н и я Б

Вариант № 16

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

37 800

44 800

32 200

39 200

30 100

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-1400

-4200

0

0

0

Размер участка, м²

5600

5600

7000

5600

7000

5600

Размер дома, м²

70

70

90

70

90

70

Кол-во комнат

4

4

5

4

5

4

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

Вариант № 17

Объект оценки

Сравнимые продажи

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

59 400

70 600

50 600

61 600

47 300

Условия

финансирования

Рыноч-ные

Нерыночные

Нерыночные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Рыноч-ные

Коррекция по финансированию

-1500

-4500

0

0

0

Размер участка, м²

6200

6200

7700

6200

7700

6200

Размер дома, м²

80

80

100

80

100

80

Кол-во комнат

5

5

6

5

6

5

Гараж

-

+

+

+

+

-

Подвал

+

-

-

-

+

-

ПРИЛОЖЕНИЕ В

Варианты заданий для определения рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом

Вариант № 1

Объект сравнения

Сравнимые объекты

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

290 000

210 000

240 000

210 000

250 000

Общая площадь

3400

4000

3300

3400

2900

3800

Отношение арендной площади к общей

0,88

0,94

0,93

0,92

0,89

0,89

Коэффициент использования

0,90

0,87

0,85

0,90

0,95

0,90

Средняя рента за 1 кв.м арендной площади

116

117

107

115

119

114

Месторасполо-жение

Среднее

Хорошее

Плохое

Среднее

Хорошее

Плохое

Затраты на эксплуатацию

Рыночный уровень

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Выше

Выше

Рыноч-ный уровень

Вариант № 2

Объект сравнения

Сравнимые объекты

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

390 000

310 000

340 000

310 000

350 000

Общая площадь

3200

4000

3300

3400

2900

3800

Отношение арендной площади к общей

0,88

0,94

0,93

0,92

0,89

0,89

Коэффициент использования

0,90

0,87

0,85

0,90

0,95

0,90

Средняя рента за 1 кв.м арендной площади

136

137

137

135

139

134

Месторасполо-жение

Среднее

Хорошее

Плохое

Среднее

Среднее

Плохое

Затраты на эксплуатацию

Рыночный уровень

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Выше

Выше

Рыноч-ный уровень

П р о д о л ж е н и е п р и л о ж е н и я В

Вариант № 3

Объект сравнения

Сравнимые объекты

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

490 000

410 000

440 000

410 000

450 000

Общая площадь

3600

4000

3300

3400

2900

3800

Отношение арендной площади к общей

0,88

0,94

0,93

0,92

0,89

0,89

Коэффициент использования

0,90

0,87

0,85

0,90

0,95

0,90

Средняя рента за 1 кв.м арендной площади

116

117

107

115

119

114

Месторасполо-жение

Среднее

Хорошее

Плохое

Среднее

Среднее

Хорошее

Затраты на эксплуатацию

Выше

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Выше

Рыноч-ный уровень

Вариант № 4

Объект сравнения

Сравнимые объекты

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

590 000

510 000

540 000

510 000

550 000

Общая площадь

4500

5000

4300

4400

3900

4800

Отношение арендной площади к общей

0,88

0,94

0,89

0,89

0,93

0,92

Коэффициент использования

0,90

0,87

0,85

0,90

0,95

0,90

Средняя рента за 1 кв.м арендной площади

116

117

107

115

119

114

Месторасполо-жение

Хорошее

Хорошее

Плохое

Среднее

Хорошее

Плохое

Затраты на эксплуатацию

Рыночный уровень

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Выше

Выше

Рыноч-ный уровень

П р о д о л ж е н и е п р и л о ж е н и я В

Вариант № 5

Объект сравнения

Сравнимые объекты

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

290 000

210 000

240 000

210 000

250 000

Общая площадь

3500

4000

3300

3400

2900

3800

Отношение арендной площади к общей

0,94

0,88

0,92

0,89

0,92

0,89

Коэффициент использования

0,90

0,90

0,95

0,87

0,85

0,90

Средняя рента за 1 кв.м арендной площади

116

119

114

117

107

115

Месторасполо-жение

Среднее

Хорошее

Плохое

Среднее

Хорошее

Плохое

Затраты на эксплуатацию

Рыночный уровень

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Выше

Выше

Рыноч-ный уровень

Вариант № 6

Объект сравнения

Сравнимые объекты

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

390 000

310 000

340 000

310 000

350 000

Общая площадь

3700

4000

3300

3400

2900

3800

Отношение арендной площади к общей

0,92

0,89

0,89

0,88

0,94

0,93

Коэффициент использования

0,90

0,87

0,85

0,90

0,95

0,90

Средняя рента за 1 кв.м арендной площади

135

139

134

136

137

137

Месторасполо-жение

Среднее

Хорошее

Плохое

Среднее

Среднее

Плохое

Затраты на эксплуатацию

Выше

Выше

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Выше

Рыноч-ный уровень

П р о д о л ж е н и е п р и л о ж е н и я В

Вариант № 7

Объект сравнения

Сравнимые объекты

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

490 000

410 000

440 000

410 000

450 000

Общая площадь

3600

4000

3300

3400

2900

3800

Отношение арендной площади к общей

0,92

0,89

0,89

0,88

0,94

0,93

Коэффициент использования

0,90

0,87

0,85

0,90

0,95

0,90

Средняя рента за 1 кв.м арендной площади

115

119

114

116

117

107

Месторасполо-жение

Среднее

Среднее

Хорошее

Среднее

Хорошее

Плохое

Затраты на эксплуатацию

Выше

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Выше

Рыноч-ный уровень

Вариант № 8

Объект сравнения

Сравнимые объекты

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

590 000

510 000

540 000

510 000

550 000

Общая площадь

4500

5000

4300

4400

3900

4800

Отношение арендной площади к общей

0,88

0,94

0,89

0,89

0,93

0,92

Коэффициент использования

0,90

0,90

0,87

0,85

0,95

0,90

Средняя рента за 1 кв.м арендной площади

116

117

107

115

119

114

Месторасполо-жение

Хорошее

Хорошее

Плохое

Плохое

Среднее

Хорошее

Затраты на эксплуатацию

Рыночный уровень

Выше

Рыноч-ный уровень

Выше

Рыноч-ный уровень

Выше

П р о д о л ж е н и е п р и л о ж е н и я В

Вариант № 9

Объект сравнения

Сравнимые объекты

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

870 000

630 000

720 000

630 000

750 000

Общая площадь

11000

12000

9800

10000

9000

11800

Отношение арендной площади к общей

0,88

0,94

0,93

0,92

0,89

0,89

Коэффициент использования

0,90

0,87

0,85

0,90

0,95

0,90

Средняя рента за 1 кв.м арендной площади

116

117

107

115

119

114

Месторасполо-жение

Среднее

Хорошее

Плохое

Среднее

Хорошее

Плохое

Затраты на эксплуатацию

Рыночный уровень

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Выше

Выше

Рыноч-ный уровень

Вариант № 10

Объект сравнения

Сравнимые объекты

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

190 000

160 000

170 000

150 000

175 000

Общая площадь

2000

2000

1700

1700

1400

1900

Отношение арендной площади к общей

0,88

0,94

0,93

0,92

0,89

0,89

Коэффициент использования

0,90

0,87

0,85

0,90

0,95

0,90

Средняя рента за 1 кв.м арендной площади

136

137

137

135

139

134

Месторасполо-жение

Среднее

Хорошее

Плохое

Среднее

Среднее

Плохое

Затраты на эксплуатацию

Рыночный уровень

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Выше

Выше

Рыноч-ный уровень

П р о д о л ж е н и е п р и л о ж е н и я В

Вариант № 11

Объект сравнения

Сравнимые объекты

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

990 000

810 000

840 000

810 000

850 000

Общая площадь

7500

8000

6700

6400

5900

7800

Отношение арендной площади к общей

0,88

0,94

0,93

0,92

0,89

0,89

Коэффициент использования

0,90

0,87

0,85

0,90

0,95

0,90

Средняя рента за 1 кв.м арендной площади

116

117

107

115

119

114

Месторасполо-жение

Среднее

Хорошее

Плохое

Среднее

Среднее

Хорошее

Затраты на эксплуатацию

Выше

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Выше

Рыноч-ный уровень

Вариант № 12

Объект сравнения

Сравнимые объекты

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

290 000

210 000

240 000

210 000

250 000

Общая площадь

4500

5000

4300

4400

3900

4800

Отношение арендной площади к общей

0,88

0,94

0,89

0,89

0,93

0,92

Коэффициент использования

0,90

0,87

0,85

0,90

0,95

0,90

Средняя рента за 1 кв.м арендной площади

116

117

107

115

119

114

Месторасполо-жение

Хорошее

Хорошее

Плохое

Среднее

Хорошее

Плохое

Затраты на эксплуатацию

Рыночный уровень

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Выше

Выше

Рыноч-ный уровень

П р о д о л ж е н и е п р и л о ж е н и я В

Вариант № 13

Объект сравнения

Сравнимые объекты

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

29 000

21 000

24 000

21 000

25 000

Общая площадь

400

400

330

340

290

380

Отношение арендной площади к общей

0,94

0,88

0,92

0,89

0,92

0,89

Коэффициент использования

0,90

0,90

0,95

0,87

0,85

0,90

Средняя рента за 1 кв.м арендной площади

116

119

114

117

107

115

Месторасполо-жение

Среднее

Хорошее

Плохое

Среднее

Хорошее

Плохое

Затраты на эксплуатацию

Рыночный уровень

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Выше

Выше

Рыноч-ный уровень

Вариант № 14

Объект сравнения

Сравнимые объекты

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

39 000

31 000

34 000

31 000

35 000

Общая площадь

400

400

330

340

290

380

Отношение арендной площади к общей

0,92

0,89

0,89

0,88

0,94

0,93

Коэффициент использования

0,90

0,87

0,85

0,90

0,95

0,90

Средняя рента за 1 кв.м арендной площади

135

139

134

136

137

137

Месторасполо-жение

Среднее

Хорошее

Плохое

Среднее

Среднее

Плохое

Затраты на эксплуатацию

Выше

Выше

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Выше

Рыноч-ный уровень

О к о н ч а н и е п р и л о ж е н и я В

Вариант № 15

Объект сравнения

Сравнимые объекты

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

49 000

41 000

44 000

41 000

45 000

Общая площадь

400

400

330

340

290

380

Отношение арендной площади к общей

0,92

0,89

0,89

0,88

0,94

0,93

Коэффициент использования

0,90

0,87

0,85

0,90

0,95

0,90

Средняя рента за 1 кв.м арендной площади

115

119

114

116

117

107

Месторасполо-жение

Среднее

Среднее

Хорошее

Среднее

Хорошее

Плохое

Затраты на эксплуатацию

Выше

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Рыноч-ный уровень

Выше

Рыноч-ный уровень

Вариант № 16

Объект сравнения

Сравнимые объекты

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Цена продажи

590 000

510 000

540 000

510 000

550 000

Общая площадь

3500

5000

4300

4400

3900

4800

Отношение арендной площади к общей

0,88

0,94

0,89

0,89

0,93

0,92

Коэффициент использования

0,90

0,90

0,87

0,85

0,95

0,90

Средняя рента за 1 кв.м арендной площади

116

117

107

115

119

114

Месторасполо-жение

Хорошее

Хорошее

Плохое

Плохое

Среднее

Хорошее

Затраты на эксплуатацию

Рыночный уровень

Выше

Рыноч-ный уровень

Выше

Рыноч-ный уровень

Выше

ПРИЛОЖЕНИЕ Г

Варианты заданий для определения рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков

ГЛОССАРИЙ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ

ВАЛОВОЙ РЕНТНЫЙ МУЛЬТИПЛИКАТОР - отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному или действительному валовому доходу.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ - затраты в текущих ценах на создание точной копии оцениваемого объекта.

ВРЕМЕННАЯ ОЦЕНКА ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ - приведение к сопоставимому виду денежных сумм, возникающих в разные периоды времени.

ГУДВИЛЛ - часть нематериальных активов предприятия, определяемая доброй репутацией, деловыми связями, известностью фирменного наименования, фирменной марки. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные высокие прибыли, превышающие средний уровень в данной отрасли.

ДАТА ОЦЕНКИ - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД - способ оценки приносящей доход недвижимости (бизнеса), основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от этой недвижимости.

ЗАЛОГОВАЯ СТОИМОСТЬ - стоимость актива, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика. Она служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог актива.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД - способ оценки, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.

ИЗНОС - потеря стоимости в результате уменьшения полезности объекта под воздействием физических, технологических, эстетических факторов, а также под воздействием изменений окружающей среды.

ИМУЩЕСТВО - материальные объекты и нематериальные активы, обладающие полезностью и стоимостью.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ - стоимость объекта для конкретного инвестора, учитывающая индивидуальные требования к инвестициям.

ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ - право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции или услуг (фирменное наименование, товарный знак и т.п.).

ИНФЛЯЦИОННАЯ КОРРЕКТИРОВКА - приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконтирования.

КАПИТАЛИЗАЦИЯ - процесс пересчета доходов, полученных от объекта, позволяющий определить его стоимость.

КОРРЕКТИРОВКИ (ПОПРАВКИ) - прибавляемые или вычитаемые суммы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию.

ЛИКВИДНОСТЬ - 1) способность предприятия своевременно выполнять свои платежные обязательства; 2) способность актива быстро переводиться в деньги.

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ - способ расчета текущей стоимости будущего потока доходов в прогнозный период и выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ - способ определения рыночной стоимости предприятия (объекта) путем деления величины годового дохода на соответствующую этому доходу ставку капитализации.

МЕТОД ОТРАСЛЕВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ - способ использования коэффициентов отношения цены к определенным экономическим показателям, рассчитанным на основе обобщенных данных о продажах предприятий (объектов), учитывающих их отраслевую специфику.

МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ - способ оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами.

МУЛЬТИПЛИКАТОР - коэффициент, отражающий соотношение между ценой компании и ее финансовыми показателями. В оценочной деятельности используются два типа мультипликаторов: интервальные - цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивиденды, цена/выручка от реализации; моментные - цена/чистые активы и др.

НАЛОГООБЛАГАЕМАЯ СТОИМОСТЬ - стоимость, рассчитанная на основе нормативных документов по налогообложению собственности.

НЕДВИЖИМАЯ СОБСТВЕННОСТЬ - совокупность материальных объектов недвижимости, а также правомочий и преимуществ, вытекающих из права собственности на эту недвижимость.

НЕДВИЖИМОСТЬ - земля и все, что постоянно закреплено на ней (здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и т.д.). Основные свойства недвижимости - это неподвижность и материальность.

НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ - объекты, используемые для получения дохода в течение длительного периода (не менее года), не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не играет существенной роли в процессе их эксплуатации. В составе нематериальных активов различают интеллектуальную собственность, имущественные права, отложенные или отсроченные расходы, гудвилл.

НЕУСТРАНИМЫЙ ИЗНОС (в оценке) - износ актива, затраты на устранение которого превышают соответствующее увеличение его стоимости.

НОУ-ХАУ - полностью или частично конфиденциальные экономические, технические, управленческие или финансовые знания и опыт, обеспечивающие доход или определенные преимущества их владельцу.

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ - движимое и недвижимое имущество, нематериальные и финансовые активы предприятия или бизнес в целом.

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ - расходы по эксплуатации объекта недвижимости, без учета обслуживания долга и подоходных налогов.

ОСНОВНОЙ КАПИТАЛ - часть вещественного капитала, используемая в производственном процессе в течение длительного времени (земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование и т.п.).

ОСТАТОЧНАЯ СТОИМОСТЬ - первоначальная стоимость активов за минусом начисленного износа.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ - документ, предъявляемый экспертом-оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта.

ОЦЕНКА - систематизированный сбор и анализ экспертами данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества (бизнеса) и оценки ее на основе действующих законодательных документов и стандартов.

ОЦЕНЩИК - специалист, обладающий высокой квалификацией, подготовкой и опытом для оценки различных видов имущества (бизнеса).

ПОЛЕЗНОСТЬ - субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту. В оценке она определяется возможностями и способами использования объекта, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода и других выгод.

ПРЕДМЕТ ОЦЕНКИ - вид стоимости объекта, а также имущественные и прочие права, связанные с его оценкой.

ПРЕДПРИЯТИЕ - имущественный объект и определенная структура организованной хозяйственной деятельности по производству и (или) реализации продукции, работ, услуг. Предприятие является имущественным комплексом, имеет права юридического лица, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках.

ПРИНЦИП ЗАМЕЩЕНИЯ - согласно этому принципу максимальная стоимость актива определяется самой низкой ценой или затратами на строительство (приобретение) другого актива эквивалентной полезности.

ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ - согласно этому принципу рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов и других выгод, вытекающих из прав владения данным активом.

ПРИНЦИП ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТИ - согласно этому принципу расширение основных факторов производства эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее роста затрат.

ПРИНЦИП СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ - согласно этому принципу рыночная стоимость актива устанавливается в результате взаимодействия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка.

РОЯЛТИ - периодическая выплата лицензионного вознаграждения в виде отчислений от стоимости произведенной по лицензии продукции или в форме процента от объема продажи, начисленного от суммы прибыли.

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

РЫНОЧНАЯ ЦЕНА - денежная сумма, фактически выплаченная в сделке.

СЕБЕСТОИМОСТЬ - прямые и косвенные затраты на производство какого-либо объекта.

СОБСТВЕННОСТЬ - отношения между различными субъектами (физическими или юридическими лицами) по поводу принадлежности средств и результатов производства, проявляющиеся через правомочия владения, распоряжения и пользования.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - оценка стоимости объекта путем сравнения цен на сходные объекты (предприятия) или цен на акции сопоставимых компаний.

СТОИМОСТЬ - затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте. Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная и др.).

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА - затраты в текущих ценах на создание точной копии оцениваемого актива.

СТОИМОСТЬ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ПРЕДПРИЯТИЯ - стоимость всего имущественного комплекса функционирующего предприятия (включая нематериальные активы) как единого целого.

СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ - затраты в текущих ценах на создание объекта, аналогичного по функциям оцениваемому, но построенного с применением современных материалов, технологий и стандартов.

СТРАХОВАЯ СТОИМОСТЬ - обоснованная максимальная сумма оценки объекта в целях страхования рисков.

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА) - стоимость денежного потока от производственной деятельности и выручки, от перепродажи объекта, дисконтированные по заданной ставке.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ - способ оценки стоимости зданий и сооружений, согласно которому доход, получаемый от их эксплуатации, является остатком чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - способ оценки стоимости земельного участка, определяющий доход, получаемый от использования земли, как остаток после вычета из чистого операционного дохода его части, приходящейся на здания и сооружения.

УСТРАНИМЫЙ ИЗНОС (в оценке) - износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта.

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС - снижение полезности и стоимости актива из-за ухудшения его физического состояния, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия.

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС - потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИЗНОС - потеря стоимости актива, вызванная внешними экономическими и неэкономическими факторами (политическими, юридическими, национальными и др.).

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 2

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ 2

1.1. Оценочная деятельность 2

1.2. Понятия стоимости и цены 7

1.3. Принципы оценки недвижимости 13

1.3.1. Принципы, основанные на представлениях потенциально­го собственника 14

1.3.2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации 15

1.3.3. Принципы, связанные с рыночной средой 18

1.3.4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования 21

1.4. Стандарты оценки 22

1.5. Процесс оценки 25

1.6. Основы финансовой математики в технологиях оценки (шесть функций денег) 29

1.6.1. Будущая стоимость денежной единицы 29

1.6.2. Будущая стоимость единичного аннуитета 30

1.6.3. Фактор фонда возмещения капитала 30

1.6.4. Текущая стоимость денежной единицы 30

1.6.5. Текущая стоимость единичного аннуитета 30

1.6.6. Взнос на амортизацию единицы капитала (единицы долга) 31

1.6.7. Взаимосвязи между различными функциями 32

2. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 33

3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 37

3.1. Сущность затратного подхода 37

3.2. Алгоритм затратного подхода 38

3.3. Основы ценообразования в строительстве 40

3.4. Методы определения полной стоимости воспроизводства (замещения) 43

3.5. Виды износа и его оценка 46

3.6. Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры 54

4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 56

4.1. Алгоритм сравнительного подхода 56

4.2. Примеры проведения оценки сравнительным подходом 58

4.2.1 Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных 58

4.2.2 Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом 62

5. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 66

5.1 Метод капитализации дохода 67

5.1.1. Расчет ежегодного чистого дохода 67

5.1.2. Расчет ставки капитализации 67

5.2. Метод дисконтирования денежных потоков 68

5.3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков 70

6. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА УПРАВЛЕНИЯ (НЕДВИЖИМОСТИ) 71

6.1. Анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки 71

6.2. Оценка жилого комплекса по затратному подходу 74

6.3. Оценка жилого комплекса по сравнительному подходу 76

6.4. Оценка жилого комплекса по доходному подходу 81

6.5. Определение результирующего значения рыночной стоимости объекта оценки 84

ЛИТЕРАТУРА 85

ПРИЛОЖЕНИЕ А 87

ПРИЛОЖЕНИЕ Б 90

ПРИЛОЖЕНИЕ В 96

ПРИЛОЖЕНИЕ Г 105

ГЛОССАРИЙ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ 106